北京，2025年3月1日 14:30 電

今日，國家統(tǒng)計局發(fā)布《2024年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，其中房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積同比下跌5.6%，銷售額下降7.2%，市場延續(xù)“量價雙縮”態(tài)勢。結(jié)合近期住建部、央行等部委政策信號及機構(gòu)研報，2025年中國房價走勢預(yù)計呈現(xiàn)“核心城市趨穩(wěn)、非核心區(qū)域承壓，政策驅(qū)動與市場分化并行”的特征。

一、政策基調(diào)：精準調(diào)控夯實“房住不炒”

保障性住房擴容對沖風(fēng)險

2025年1月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，明確全年籌建保障性住房600萬套，重點覆蓋特大城市戶籍無房戶、新市民群體。貝殼研究院分析指出，此舉將分流10%-15%的商品房剛性需求，緩解核心城市房價上漲壓力。

金融政策“雙向調(diào)節(jié)”

需求側(cè)：首套房貸款利率動態(tài)調(diào)整機制常態(tài)化，目前103個城市首套利率降至3.25%-3.85%；

供給側(cè)：房企“白名單”融資支持范圍擴大，截至2月底，全國已有2600個項目獲銀行貸款1.2萬億元，保交樓專項借款覆蓋率達92%。

二、區(qū)域分化：一線企穩(wěn)與三四線探底

核心城市“以價換量”趨穩(wěn)

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年1-2月，北京、上海、深圳二手房成交均價同比微跌0.5%-1.2%，但成交量回升至2021年同期水平的80%，市場筑底信號顯現(xiàn)。杭州、成都等新一線城市因人才落戶政策放寬，部分板塊房價環(huán)比上漲0.3%-0.8%。

非核心區(qū)域庫存壓力攀升

三四線城市商品房庫存去化周期延長至28個月（較2024年增加4個月），部分資源型城市（如鶴崗、玉門）房價較峰值回落超50%，但“低總價、高租金回報”特性吸引養(yǎng)老、旅居需求逆勢增長。

三、結(jié)構(gòu)性機會：租賃市場與城市更新

保租房REITs擴容激活投資

2025年首批4只保障性租賃住房REITs登陸上交所，募集資金超120億元，年化收益率預(yù)期4.5%-5.8%，推動租賃住房從“重開發(fā)”向“重運營”轉(zhuǎn)型。

城市更新撬動萬億級市場

住建部數(shù)據(jù)顯示，21個超大特大城市已劃定城市更新單元超500個，老舊小區(qū)改造、工業(yè)遺址活化等項目帶動建材、家居、物管等行業(yè)復(fù)蘇，萬科、華潤等頭部房企轉(zhuǎn)型“代建+運營”輕資產(chǎn)模式。

四、風(fēng)險提示：人口結(jié)構(gòu)與債務(wù)約束

老齡化抑制長期需求

2024年末，中國60歲以上人口占比達22.3%，社科院預(yù)測至2030年城鎮(zhèn)戶均住房保有量將達1.1套，購房主力人口（25-44歲）減少約4000萬，中長期房價支撐力減弱。

地方財政承壓制約政策空間

2024年土地出讓金同比下滑18.7%，江蘇、浙江等省份試點“國企收儲存量房”模式，但財政可持續(xù)性仍待觀察。

五、機構(gòu)展望：審慎樂觀下的投資邏輯

中金公司：2025年房價同比波動區(qū)間為-3%至+2%，建議關(guān)注“核心區(qū)域改善型住宅”“保租房REITs”“智慧社區(qū)服務(wù)”三條主線；

摩根士丹利：中國房地產(chǎn)周期從“金融屬性”轉(zhuǎn)向“消費屬性”，未來5年行業(yè)規(guī)模年均收縮5%-7%，但結(jié)構(gòu)性機會向城市群、都市圈集中；

貝殼研究院：二手房成交占比或突破70%，購房者決策周期延長至6-8個月，市場進入“買方定價”階段。