春節過完，大家都回到工作崗位。
春節后的濟南樓市會有哪些現象？
二手房房價會穩住嗎？
哪些房子會漲價？
購房利率還會下降嗎？
我相信不少2025年準備購房的朋友充滿各種疑問。
我梳理一下2025年濟南樓市可能出現的情況，供大家參考。
01.
2024年濟南樓市概況
大家看一下2024年VS2023年濟南樓市月度新房住宅的成交數據，會發現一個現象：
2023年濟南樓市新房住宅月度成交量是逐月下滑，小陽春的火爆與四季度的冰冷形成鮮明對比。
2024年除了3月份的小陽春成交量比較高，后面大部分月份成交量在4000套/月徘徊，成交量相對穩定。
2025年全年成交會比2024年收縮一點，3500-4000套/月，類似2024年月度走勢相對平穩。
2024年濟南二手房以價換量明顯。
從2023年下半年開始，濟南樓市二手房價經歷了一年半的深度調整，降價幅度可以說史無前例。
2024年降價濟南樓市降價幅度最多的片區得算奧體、漢峪片區的二手房，每平米3000-5000元/平米的降幅；領秀城的學區房，2024年降價也相對明顯，而這個趨勢大概率還要繼續最少一年。
西客站片區高層房源降價到9000-10000元/平米，唐冶、雪山、新東站片區的部分高層房源調整到10000-12000元/平米的價格。
盛福、漢峪、鳳凰路沿線，部分兩室高層房源價格調整到12000-13000元/平米，部分樓層、戶型不好房源甚至更低。
濟南不少房子從2020年一直持續陰跌好幾年，2025年部分二手房房價會相對穩住。
我個人認為2025年，如果不出什么意外，濟南樓市二手房市場依然是以價換量的成交形勢，整體價格很難有向上的動能，而60%的二手房還會經歷一年的價格稍微下探調整，價格才會穩定住。
如你想在濟南購房置業，不管是新房還是二手房都可以咨詢幾樓團隊，分析、篩選、購買，享受最低折扣價格。
02.
2025年的濟南樓市
對于2025年，我問了不少開發商朋友，大家不是特別樂觀；我問了不少購房者粉絲朋友，大家也不再覺得短期內房價會有大的起色。
所以2025年的濟南樓市我簡單概括就是：
成交量繼續收縮，10%左右的幅度。
二手房價格還要經歷1年的調整，60%甚至更多比例的二手房還要經歷小幅度的降價。
市場因為需求的分化，房價依然也是保持分化的狀態，猶如2020-2024年，有漲的、有橫盤、有下跌，關鍵看你買入、持有哪類房產。
2025年二環東以東新入市樓盤少于2024年，除了張馬、唐冶、新東站的剛需盤之外，上半年入市改善盤不多，所以上半年的改善新房價格是相對有支撐的。下半年供應會加大，如果等待促銷降價，2025年下半年或許有點機會。
我逐條整理總結：
1、樓市政策層面，從全國來講能出的政策已經基本全部出盡，唯有購房貸款利率隨著LPR不斷向下調整，我個人判斷今年LPR會下降40-50bp，也就是五年期以上貸款利率（LPR）會降到3.1-3.2%，我們的住房貸款利率為LPR-50BP，所以2025年我們的住房貸款利率會降到2.6-2.7%附近。
如果從穩定樓市的角度，我個人認為還應該定向再降低10-20BP才能出效果。
2、經濟環境不好，所以2025年地產環境，的確不能樂觀，成交量相對縮減一點也是無法避免的。
2025年濟南樓市新房成交量繼續收縮，10%左右的幅度，月均在3500-4000套。
判斷新房收縮的兩個原因：
新房住宅供應量下降了，二手房的降價持續，會拉扯理性購房者轉向二手房市場。
3、2025年的濟南樓市，從新房端講是健康的，而從二手房來講，大部分二手房還是會繼續向下調整的陰跌行情。
所以2025年我們的濟南樓市繼續保持分化的狀態，新房銷售量收縮，價格相對穩定，改善新房價格有向上的機會，幅度不大；大部分二手房價格向上可能性比較低，只有核心區優質次新房能夠保持住價格，其余大部分房產會延續小幅度陰跌行情。
4、2025年的濟南新房住宅供應會達到新低，作為濟南住房供應主戰場的二環東以東區域，新入市樓盤比2024年又少了。
新房樓盤供應少，但是產品升級幅度比較大，這樣開發商有故事可講，所以入市價格相比周邊同類產品定價不會低。2025年上半年入市改善盤極少，部分樓盤房價會有小幅度漲價。
5、這幾年濟南入市的樓盤大部分都是中小樓盤，很少有大盤入市，如果開發商操盤成功，會出現一個現象，越賣越貴：
新房在售期間能夠達到的最高價格，就會成為這個樓盤未來3-5年的最高價，購房者自住可以，根本無利可圖，更無從談起保值。
6、在銷售階段，不少購房者會覺得房子漲價了是好事情，但是到了二手房階段，不少人出售價格可能會低于購買價格。
即便是這樣上漲的房產，購房者不見得有收益，因為你要付出利息成本，在樓市買賣中還有個第三方——銀行+稅費，偷走了房產大部分的上漲浮盈利潤。
所以買房自住可以，對于濟南大部分房產，不要抱有投資的心態。
7、這幾年濟南流入人口變少，剛需購買群體變少，經濟不好，剛需購買力下降，剛需盤價格刺激不起來，會比較平穩，所以千萬不要追高剛需盤。
濟南樓市各大剛需片區有足夠多的次新二手房，你比如張馬片區、新東站片區、雪山、唐冶、神武、文旅城、西客站、天橋、南北康等，均有大量的次新房在售，不少房源還有價格下行空間。
這些次新房如果你不是太挑剔產品，性價比真的比買新房合適。
8、這樣的經濟、供需環境下，2025年的小陽春是會出現的，但是熱度不及2024年更不及2023年，理性購房，不追高。
如果你想賣房，小陽春掛出房源，有真正談價的可以割肉出掉了。
9、老房子并不會因為政策而受到影響，房價陰跌還會繼續，只是幅度放緩，具體房子還需要具體再看，比如天橋的老房子跟歷下老房子的確不是一個概念。如果你真住不著，早幾年沒有賣掉，現在如果已經跌的很慘烈，我真不知道該如何建議了……
10、2025年濟南購買學區房建議：
預算夠，盡量買學住一體的新房、次新房，住起來舒服+學校中等以上，如果在核心區內那就是最好的選擇。
如果非要買老破小學區房，買頂流的學區房，如果能夠買入上學之后就能賣出，不耽誤下一個購房者買房繼續上學，這是相對更好的選擇。
不用提前給孩子準備老破學區房，哪一年上學哪一年買，這樣賠的還少點。
11、2023年濟南樓市基本沒有買了就能賺錢的房子，2024年也沒有，2025年依然沒有，除非你有內部渠道，能夠低價格買到好房子。
12、持有下圖中紅圈房產的業主，這幾年以及未來幾年都會按照圖中路徑置換房產，只要有能力且果決，向上置換房產是早晚的事情。下面這張圖的趨勢會一直延續下去：
13、2023、2024年不少山東地級市、縣城居民來濟南置業買房，2025年還會延續。
濟南作為山東省會城市，的確是有優勢存在的，國企、央企多，有關系、有能力的家庭能夠把子女安排的濟南，這類家庭實力一般都比較殷實，300-500萬房產是主流需求。
這也是支撐濟南東部核心區房價的一股力量。
14、大小漢峪片區受東城逸家影響還會持續，一個片區的房價調整不是孤立的，你比如高新區部分三室房源價格到了15000-16000，那外圍剛需片區的二手房也會慢慢跟隨向下調整。
15、領秀城的價格2025年還會迎來調整，領秀城是整個市中區的房價標桿，領秀城的房價調整，勢必也會影響周邊區域的次新二手房價格。
16、2025年科技城片區銷售進入尾聲，幾個樓盤剩余房源都不多，如果部分銷售不錯樓盤，價格穩步上拉，片區清盤時既是房價巔峰，希望你不要站崗。
17、2025年濟南東部剛需樓盤主要供應區域依然是張馬、新東站、濟鋼片區，所以打算在這幾個片區購房的朋友，你不用擔心沒房子可買，房價相對也比較穩定。
2025年港溝會有兩個低密新樓盤入市，價格或許低于仁恒河濱城、云峰原著二手房。
2025年5月份海信長嶺山項目入市，關注度比較高，300-400萬能賣精裝四室小高層。戶型面積段130/145/180/200，豪華社區大門+社區會所+石材外立面+落地窗+大寬廳，你能想象的都有。
2025年CBD云頂一號2期入市，歷下大廈東側住宅地塊會入市，財富中心4期入市。