近年來，合肥的二手房價格可謂是一降再降。
據我們統計近1年合肥市區的二手房掛牌均價就下降了約1300元/㎡，成交均價下滑更為嚴重，下降約3000元/㎡。
從政濱高到四大老城區，再到跌下神壇的學區房，整個二手房市場一片哀嚎。降價、打折、拋售不斷。
即便處于合肥二手房市場的 “寒冬期”，仍有部分二手房價格走勢頗為堅挺，呈現出不降反漲的態勢。
NO. 1｜壹
合肥2024年度10大抗跌二手房曝光
根據第一房研究院AI樓市指數系統統計數據，對比合肥市區2023年全年單個小區整體掛牌均價和2024年掛牌均價，再結合地段、品牌等因素挑選了2024年度截至目前，合肥10大抗跌二手房小區，最高1年上漲約1.42萬/㎡，具體小區明細如下：
數據來源：第一房研究院AI樓市指數系統
從統計數據來看：
1、政務區、濱湖5個小區上榜，占據1半比例
要知道，政務區的內森莊園、融創壹號院、置地栢悅公館，濱湖區的雙璽，堪稱眾多懷揣豪宅夢想的高凈值購房者心中那一抹無可替代的白月光。
濱湖雙璽二手房掛牌價漲幅最高，對比2023年掛牌價，漲幅高達1.42萬/㎡。
融創壹號院2024年二手房成交18套，分攤到月份基本上每月都有1-2套成交。成交均價更超過5萬+，對比2023年掛牌價，漲幅超過4000元/㎡。
內森莊園、信達公園里漲幅都超過2000元/㎡，置地栢悅公館漲幅超過1000元/㎡。
2、上榜樓盤價格基本上都超過3萬+，4萬+的小區占50%
從樓盤掛牌價不難看出，除了信達溪岸觀邸以外，其余掛牌價都在3萬以上，基本上都是高端產品屬性，而且都屬于天花板級別的。
合肥政務區航拍圖
3、從品牌維度上來看，基本上國央企和品質民企參半
其中，保利、中海、信達是央企，中鐵是國企，置地是安徽本地的民營企業，以品質著稱，這些品牌能溢價毋庸置疑。
即使是陷入資金風險的融創、旭輝，當年在合肥也是名噪一時。例如：融創的合肥壹號院、濱湖印等高端住宅，旭輝的湖山源著、鉑悅廬州府，產品力都是有目共睹。
NO. 2｜貳
合肥抗跌二手房分析
綜合來看，能夠在這一輪二手房降價大潮中，成功穿越周期的二手房，產品占據了主要因素，基本都是品牌房企在城市核心地段開發的高品質二手房。（大部分都是豪宅項目）
1、政務區
融創壹號院：作為可與栢悅公館并肩齊名、一較高下的豪宅項目，融創壹號院表現不凡。2024年的掛牌均價高達6.83萬/㎡。雖然業主比較惜售，2023年僅賣了3套，但是在價格逆勢上漲的趨勢下，2024年成交量截至目前對比去年翻了6倍。
小區抗跌的主要原因：一個是政務區的核心地段，另一個是豪宅的產品屬性。
內森莊園：屬于合肥的頂級豪宅項目，地段、配套、物業、產品、圈層無一短板。該獨棟別墅群位于政務區翡翠路與南二環路交會處，依匡河而筑。綠水環繞，植被繁茂，別墅群隱于翠影之中。2024年的掛牌均價高達4.4萬/㎡，2024年截止目前賣了31套，基本上1個月能賣3套左右。
小區抗跌的主要原因：第一是政務區的核心地段，第二是別墅的稀缺屬性。
置地栢悅公館：作為合肥高端豪宅的代表，置地栢悅公館早在十多年前，就實現了干掛石材到頂，千萬級豪宅多次頻繁成交。置地栢悅公館的別墅，在二手房市場可謂是極其稀缺。
小區抗跌的主要原因：第一是政務區的核心地段，第二是別墅的稀缺屬性，第三是奧體小學，50中新校頂級學區。
合肥政務區航拍圖
2、濱湖區
濱湖雙璽：作為濱湖曾經的地王項目，早已是大名鼎鼎。據了解，置地濱湖雙璽的業主非富即貴，一般都是自住群體，非常惜售。2023年全年只賣了10套，2024年截至目前，也只賣了6套。2024年掛牌價高達5.96萬/㎡。
小區抗跌的主要原因：第一是環湖板塊核心地段，第二是圈層，第三是產品稀缺。
信達公園里：同樣也是濱湖的高端住宅小區。因為性價比相對較高，近兩年的成交量都非常高。2023年賣了191套，2024年截至目前賣了185套，按這架勢很有可能超過去年的銷量。2024年截至目前的掛牌均價是3.13萬/㎡，對比旁邊的置地雙璽價格上少了2.83萬/㎡。雖然性價比較高，但也存在一些不足。例如：小區自帶商業配套沒有。
小區抗跌的主要原因：性價比高。
合肥濱湖區航拍圖
3、包河區
中海央墅：中海央墅是以別墅為主的低密改善住宅，配有商業中海環宇天地；整體風格偏法式，開發商是被業內譽為“工科狀元”、“成本大師”的中海。小區2024年截至目前的掛牌均價在3.9萬左右，對比2023年稍微漲了一點。但成交量對比去年翻了兩倍。
小區抗跌的主要原因：政務東核心區位、別墅的稀缺性、中海的品牌。
中鐵悅和院：中鐵悅和院（中鐵五號院）的位置是在包河區的宿松路與水陽江路交口，地理位置優越，距離政務區不到1.5公里，與中科大東校區、南校區相距均不到千米。另外小區居住人群較為純粹、穩定，客群除了中鐵的員工占據半數外，最多的就是中科大教職工和電力系統人員。小區的品質也非常出彩，洋房干掛石材到頂，綠化和景觀表現優異，老城區這樣顏值高、品質佳的次新房又非常稀缺，在二手房市場溢價高也成為必然。
小區抗跌的主要原因：老城區、圈層、洋房干掛石材到頂。