近日， 在山西省太原市，一房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)為市民介紹商品住房。人民視覺(jué)
自10月25日存量房貸利率批量下調(diào)后，存量房貸利率定價(jià)機(jī)制也迎來(lái)調(diào)整。
近日，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等多家銀行發(fā)布公告，從11月1日起完善存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率，重定價(jià)周期最短可調(diào)整為3個(gè)月。
據(jù)了解，除以上國(guó)有銀行外，其他商業(yè)銀行近期也將陸續(xù)發(fā)布公告，明確新的個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制。在商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制以后，中國(guó)人民銀行將不再統(tǒng)一調(diào)整存量房貸利率。
房貸利率重定價(jià)
周期最短3個(gè)月
根據(jù)中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。
重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）所對(duì)應(yīng)的數(shù)值。
其中，LPR由各報(bào)價(jià)行按公開(kāi)市場(chǎng)操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。
此前，房貸利率重定價(jià)周期統(tǒng)一為一年。不少貸款人認(rèn)為這不能及時(shí)反映市場(chǎng)供需變化，容易造成新老房貸利差過(guò)大。多家銀行發(fā)布的公告明確取消了這一限制。
中國(guó)城市報(bào)記者梳理多家銀行公告發(fā)現(xiàn)，11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，重新約定重定價(jià)周期。
大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共3個(gè)選項(xiàng)：3個(gè)月、半年、1年。重定價(jià)周期為3個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為1年的，每年重定價(jià)1次。
值得注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，房貸利率重定價(jià)周期在整個(gè)還款周期里只能調(diào)整一次。
舉例來(lái)看，如果借款人原先的重定價(jià)周期是每年4月1日，選擇3個(gè)月調(diào)整一次的話，那么，調(diào)整后的重定價(jià)日就是4月1日、7月1日、10月1日、1月1日。在這3個(gè)月周期內(nèi)，如果LPR調(diào)整了，則到了重定價(jià)日就能執(zhí)行新利率。
受訪專家認(rèn)為，在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可更早享受降息紅利。如果未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，重定價(jià)周期越短，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，會(huì)更早承受加息負(fù)擔(dān)。
“重定價(jià)周期調(diào)整，如同一枚硬幣的兩面。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，如果全國(guó)房貸利率總體下行，類似3個(gè)月一調(diào)是有好處的。但反過(guò)來(lái)，如果全國(guó)購(gòu)房的房貸利率上行，也會(huì)提前加大月供負(fù)擔(dān)。購(gòu)房者需對(duì)此有清晰認(rèn)識(shí)，綜合考慮自身情況審慎決策。
明確房貸利率
加點(diǎn)值調(diào)整規(guī)則
除了重定價(jià)周期，多家銀行還在公告中對(duì)存量房貸利率加點(diǎn)值調(diào)整機(jī)制進(jìn)行了明確。
房貸LPR加點(diǎn)值是指在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的基礎(chǔ)上，銀行根據(jù)客戶的信用狀況、貸款期限等因素，在LPR基礎(chǔ)上增加的額外利率點(diǎn)數(shù)。房貸LPR加點(diǎn)值直接影響房貸利率的高低。加點(diǎn)值越高，房貸利率越高；反之，房貸利率越低。
多家銀行公告顯示，如客戶的房貸LPR加點(diǎn)值高于全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP（BP即基點(diǎn)，1個(gè)基點(diǎn)等于0.01%）的，客戶可向銀行申請(qǐng)調(diào)整LPR加點(diǎn)值。如不高于，則無(wú)法調(diào)整。
上述銀行公告還提到，調(diào)整后，客戶的房貸LPR加點(diǎn)值調(diào)整為不低于全國(guó)新發(fā)放房貸平均加點(diǎn)值加30BP，且不低于所在城市房貸利率加點(diǎn)政策下限（如有）。
其中，全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=中國(guó)人民銀行最新公布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率-該利率對(duì)應(yīng)季度內(nèi)各月公布的5年期以上LPR的算術(shù)平均值。
全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率以中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的為準(zhǔn)。每年1月、4月、7月、10月末，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)會(huì)公布上一季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
10月31日，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)“商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率”欄目顯示，2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%。
以2024年第三季度為例，全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率3.33%，當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，則對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為“-52BP”（3.33%-3.85%），調(diào)整門(mén)檻為“-22BP”（-52BP+30BP）。
換句話說(shuō)，房貸LPR加點(diǎn)值高于“-22BP”的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至“-22BP”，下調(diào)后貸款利率為L(zhǎng)PR-22BP。
不過(guò)，考慮到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至“-30BP”，專家預(yù)計(jì)，2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無(wú)需調(diào)整加點(diǎn)幅度。
根據(jù)各家銀行公告，客戶可于11月1日（含）起線上通過(guò)手機(jī)銀行或線下向貸款服務(wù)行申請(qǐng)調(diào)整利率加點(diǎn)值。
對(duì)于受理申請(qǐng)調(diào)整重定價(jià)周期的時(shí)間，各行規(guī)定不完全相同。
以郵儲(chǔ)銀行為例，該行表示，自2024年11月7日起，客戶可向該行申請(qǐng)調(diào)整重定價(jià)周期，符合條件的，該行將及時(shí)予以調(diào)整。