商品房“以舊換新”又有了新方式。

2024年10月16日，江蘇省無錫市梁溪區發布公告稱，擴大以舊換新范圍，增加對上海、南京等長三角城市范圍內存量二手商品住宅的收購。也就是以說，上海、南京等地的二手房可以直接置換無錫的新房。

梁溪區位于無錫市中北部，屬于無錫市中心，2024年上半年GDP在無錫下轄7個區市中排名第四。

梁溪區官方微信“梁溪發布”顯示，2024年8月當地就開始嘗試異地商品房以舊換新，當時二手房收購范圍由無錫擴展至相鄰的蘇州、常州兩市。

據央視《新聞直播間》報道，8月30日，一單用蘇州二手房置換無錫新房的交易簽約，成為全國首單異地商品房“以舊換新”案例。

“國企單位對國企項目”

南方周末記者以購房者名義咨詢無錫多個參與以舊換新的樓盤，多名置業顧問介紹，二手房由第三方評估公司按照市場價評估，最高可抵扣新房總價的60%。

例如，總價500萬元的新房，用二手房最高可抵扣300萬元，剩余40%可按無錫現行政策貸款。若二手房總價超過300萬元，可根據房屋價格同時置換多套新房。

不過，并非所有二手房都可置換。多家樓盤均表示，一般房齡超過20年、沒有電梯、位于頂樓或底樓、位置偏遠的二手房不被接受，并且房貸要結清。

梁溪區住建局工作人員告訴南方周末記者，商品房以舊換新是由無錫市梁溪城市發展集團有限公司(下稱城發集團）主導，住建局參與不多。企查查顯示，該公司由梁溪區國有資產監督管理辦公室全資持股。

“梁溪發布”公布的置換方案稱，二手房收購主體為城發集團指定主體。最新參與置換的樓盤有9個，均位于梁溪區。安居客和企查查顯示，9個樓盤背后開發商只有一家是民企，其余均為梁溪區國企，都由城發集團參股。

“國企單位對國企項目。”其中一個樓盤的置業顧問向南方周末記者解釋，以舊換新相當于把二手房賣給城發集團，再購買城發集團參與開發的新房。

安居客顯示，參與置換的新房樓盤主要是改善型住房，不乏洋房、疊墅，基本都是期房。

在這個過程中，城發集團并不需要再支付收購二手房的款項，這筆錢直接抵扣新房購房款。

出售給城發集團的二手房如何處置，一名置業顧問表示，可能被用作保障性住房或出租出售。

異地房源可否用作保障房？南方周末記者多次撥打城發集團電話，始終無人接聽。

長三角一體化

不只無錫，在消化庫存、提振樓市的大背景下，各地從2023年開始紛紛推出商品房以舊換新政策。

最初是由揚州、濟南等地開發商自主發起，之后淄博、南京等地行業協會組織開發商、中介機構“賣舊換新”。2023年江蘇太倉出臺和無錫類似的政策，市民可以將符合條件的二手房出售給國企，再置換國企開發的新房。

太倉市曾在官方微信上解釋以舊換新的政策意圖，一方面是支持改善性購房需求，另一方面是為了豐富人才公寓和保障房供給種類。

以舊換新范圍不斷擴大。中指研究院數據顯示，截至2024年9月已有約130個城市開展商品房以舊換新。

除了梁溪區，無錫下轄的惠山區、濱湖區、高新區、江陰市、宜興市都在2024年推出商品房以舊換新政策，二手房收購方和新房開發商都是各自區縣的地方國企。

梁溪區的特殊之處在于，是無錫乃至全國唯一推出異地置換政策的地方。

梁溪發布顯示，當地自2024年4月首次推出以舊換新后，半年內4次升級政策。二手房收購范圍從梁溪區擴大至無錫市區，再擴大至蘇州、常州、南京、上海等地；收購房源從商品住宅擴大至公寓、商鋪；置換從一套舊房換一套新房放寬至允許一套舊房換多套新房。

異地置換可能與無錫的地理位置有一定關系。無錫西鄰常州，東接蘇州，距南京、上海都只有一百多公里。近年來，當地不斷推進蘇錫常一體化、長三角一體化發展規劃。

不過，無錫的房價相比異地置換的目標城市較低。安居客顯示，無錫二手房10月掛牌均價12154元/平方米，新房9月成交均價16899元/平方米。僅高于同期常州房價，比蘇州、南京都要低，上海房價則是無錫的5-7倍。

一名參與以舊換新的樓盤置業顧問向南方周末記者坦言，上海、蘇州等地的城市能級相對無錫更高，產業發展也比無錫更成熟，參與置換的客戶并不多。從8月至今，無錫簽約以舊換新三百多單，異地置換僅兩單，分別來自蘇州和常州。