已于底部調(diào)整多時的房地產(chǎn)市場，正在政策利好的作用下，醞釀新的增長動力。
10月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年前三季度房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)。與前幾個月類似，一些重要指標仍然保持負增長，市場也繼續(xù)筑底。
今年以來，房地產(chǎn)市場交易始終未進入持續(xù)升溫通道，前9月的商品房銷售額仍有超過20%的同比降幅。同期，房地產(chǎn)開發(fā)投資、房企到位資金也保持兩位數(shù)的負增長。
9月，70個大中城市房價環(huán)比繼續(xù)以降為主。其中，70城的二手房價格全部環(huán)比下降，這種情況已連續(xù)兩個月出現(xiàn)。
10月17日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在新聞發(fā)布會上表示，“中國的房地產(chǎn)在系列政策作用下，經(jīng)過三年的調(diào)整，市場已經(jīng)開始筑底。”
好消息在于，從9月下旬開始，各級政府部門做出了一系列積極的政策表態(tài)，地方政府也頻繁出手托市。10月17日，倪虹介紹了以“四個取消、四個降低、兩個增加”為主的樓市政策組合拳，進一步向市場注入信心。從本月以來的市場表現(xiàn)看，效果可為立竿見影。
即便從9月的數(shù)據(jù)來看，一些積極信號也已出現(xiàn)。比如，投資、銷售、現(xiàn)金流等指標雖然仍在下降，但降幅不斷收窄。
此外，國家統(tǒng)計局還首次公布了一項問卷調(diào)查的結(jié)果。根據(jù)對70個大中城市在9月下旬開展的月度房價問卷調(diào)查，預(yù)期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別為58.3%和45.4%，對比上月，分別提高10.0個和6.5個百分點。
多項指標降幅收窄
作為傳統(tǒng)營銷旺季“金九”，市場銷售比此前略有起色。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年9月，全國商品房銷售面積9682萬平方米，銷售額9157億元，僅次于6月，成為今年月度第二高點。
受此影響，前三季度的商品房銷售規(guī)模降幅再度收窄。今年前三季度，新建商品房銷售面積7.0億平方米，同比下降17.1%；新建商品房銷售額6.9萬億元，下降22.7%。降幅均為今年最低。
從某種程度上說，9月的市場交易升溫，是開發(fā)商繼續(xù)以價換量的結(jié)果。
今年9月，70個大中城市的新房價格環(huán)比總體下降。其中一線城市環(huán)比下降0.5%，二、三線城市的降幅均為0.7%。具體來看，有66個城市的新房價格環(huán)比下降，僅4城上漲。
在市場情緒波動更大的二手房市場，價格降幅也更明顯。全國70個大中城市中，9月一線城市二手房價格環(huán)比下降1.2%，二、三線城市的降幅均為0.9%。
如果不能實現(xiàn)持續(xù)的量價齊升，通常意味著市場仍處于調(diào)整階段。
10月18日，國家統(tǒng)計局副局長盛來運表示，“房地產(chǎn)市場這兩年持續(xù)在調(diào)整。”住建部部長倪虹則在此前一天指出，市場已經(jīng)開始筑底。
“調(diào)整”與“筑底”也是各研究機構(gòu)使用最多的詞匯。自2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行，并逐漸轉(zhuǎn)為深度調(diào)整。如今，此輪調(diào)整周期已超過三年，調(diào)整的深度、廣度堪稱前所未有。
今年以來，市場繼續(xù)筑底，各級監(jiān)管部門則不斷推出穩(wěn)樓市措施，試圖穩(wěn)定預(yù)期，其中包括上半年的“517新政”。這些措施雖然尚未令市場進入持續(xù)升溫通道，但也使一些指標的表現(xiàn)有所改善。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，到今年9月，全國新房銷售面積降幅已連續(xù)4個月收窄，銷售金額則連續(xù)5個月收窄。
此外，隨著金融支持政策的加持，房企的資金鏈表現(xiàn)也有所改善。前9月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金7.9萬億元，同比下降20.0%，降幅連續(xù)6個月收窄。
9月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為92.41，為今年以來最高值。
盛來運表示，房地產(chǎn)的相關(guān)政策效應(yīng)正在逐步釋放，而且正在推動房地產(chǎn)向止跌回穩(wěn)的方向在邁進。
“銀十”有望兌現(xiàn)
今年國慶節(jié)前夕，政策繼續(xù)優(yōu)化的預(yù)期迅速升級，并很快兌現(xiàn)。
9月24日，央行做出包括降低存量房貸利率、降低二套房首付比例、延長部分房地產(chǎn)金融政策期限等多項表態(tài)。
26日召開的中央政治局會議指出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
9月29日和30日，北上廣深四個一線城市分別出臺一攬子調(diào)控政策。其中，廣州全面取消限購，北京、上海、深圳也不同程度地降低了限購門檻。期間，不少省、市地方政府也出臺穩(wěn)樓市政策“組合拳”。
由于政策表態(tài)的規(guī)格高，涉及部門多，政策力度大，這輪動作釋放的信號較為強烈，對市場信心的提振也較為明顯。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，國慶假期，多數(shù)核心城市項目平均認購量超過9月全月。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，國慶節(jié)后一周（10月7日至10月13日），上海、廣州、深圳、杭州新建商品住宅銷售面積同比分別增長5.6%、32.9%、57.4%、117.8%。
該機構(gòu)表示，核心城市市場“回穩(wěn)”態(tài)勢明顯，居民置業(yè)信心有所恢復。
倪虹也指出，新政有效提振了市場信心。“從市場反映看，很多城市、很多項目看房量、到訪量明顯上升，銷售量也有不同程度的增長，房地產(chǎn)的主要指標明顯好轉(zhuǎn)。特別是一線城市，10月份以來全線回穩(wěn)。”
“我們判斷，10月份的數(shù)據(jù)，會是一個積極樂觀的結(jié)果。”倪虹說。
“銀十”有望兌現(xiàn)，也是當下業(yè)內(nèi)的共識。
北京某上市房企相關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道表示，在公司的“搶收”策略下，10月以來，旗下多數(shù)項目的蓄客和認購情況較好。
但對于政策效果的持續(xù)性，他仍持謹慎態(tài)度，“具體要看后續(xù)政策能不能持續(xù)落地，如果政策落地不夠快，力度不夠大，市場熱度能持續(xù)多久就很難說了。”
該人士同時指出，企業(yè)最期待的兩項措施——稅收減免、收購存量未開發(fā)土地——仍未落地。若這些政策能夠兌現(xiàn)，加之“白名單”擴圍，企業(yè)的資金狀況有望得到進一步改善。但這并非一蹴而就，而是一個漸進的過程。
但在銷售端，進入年末業(yè)績沖刺階段，企業(yè)仍會加力出貨，從而有望使政策效果得以延續(xù)。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，進入11月份，隨著新一輪政策紓困開始見效，開發(fā)商也為了全年業(yè)績而沖刺，預(yù)計四季度的銷售規(guī)模將比三季度有明顯的增長，全年商品房銷售跌幅繼續(xù)收窄。
他指出，經(jīng)過三年的調(diào)整，商品房銷售的底部逐步清晰。