房貸款時(shí),選對還款方式可能直接省下十幾萬利息!但等額本息和等額本金到底怎么選?有人“先苦后甜”,有人“細(xì)水長流”,看完這篇徹底搞懂!
一、兩大還款方式的核心區(qū)別
1. 等額本息:月供固定,利息更高
特點(diǎn):每月還款金額固定,前期還的利息多、本金少,后期逐漸轉(zhuǎn)為“本金多、利息少”。
適合人群:追求月供穩(wěn)定、不想前期壓力太大的普通家庭。
代價(jià):總利息比等額本金高,比如貸款100萬、30年、利率4.9%,總利息多出約17萬。
2. 等額本金:越還越輕松,總成本更低
特點(diǎn):每月固定還本金,利息按剩余貸款計(jì)算,因此月供逐月遞減(前期壓力大)。
適合人群:收入高、想省利息或計(jì)劃提前還款的人。
代價(jià):前5年月供比等額本息高30%-40%,對現(xiàn)金流要求高。
二、真實(shí)案例:貸款100萬,利率4.9%,30年
等額本息:
每月固定還5,307元,30年總利息91萬。
前5年:共還31.8萬,其中利息24.5萬(占77%),本金僅7.3萬。
第10年:月供中利息占比仍高達(dá)55%。
等額本金:
首月還6,861元,之后每月遞減約12元,最后一個月僅需還2,789元。
30年總利息73.7萬,比等額本息省17.3萬。
前5年:共還41.1萬,其中本金還了16.7萬(是等額本息的2.3倍)。
關(guān)鍵結(jié)論:
省利息代價(jià)大:等額本金前5年累計(jì)多還9.3萬,相當(dāng)于每月多掏1,550元。
提前還款更劃算:若計(jì)劃10年內(nèi)結(jié)清貸款,選等額本金能省更多利息。
三、4類人適合等額本金
1. 高收入穩(wěn)定群體:如公務(wù)員、醫(yī)生、教師等,月收入2萬以上,能輕松覆蓋前期高月供。
2. 計(jì)劃5-10年內(nèi)賣房/提前還款:前期多還本金,剩余貸款少,賣房時(shí)利潤更高。
3. 有副業(yè)或年終獎豐厚者:可用額外收入緩解前期壓力,比如用年終獎覆蓋前3年多出的月供。
4. 厭惡負(fù)債心理者:想盡早“無債一身輕”,接受短期壓力換長期自由。
四、3類人閉眼選等額本息
1. 普通工薪族:月收入1萬左右,固定月供5,307元占收入50%,生活質(zhì)量不受影響。
2. 創(chuàng)業(yè)者/自由職業(yè)者:收入波動大,避免某個月收入低時(shí)還不起高月供。
3. 長期持有房產(chǎn)者:利用通貨膨脹稀釋利息,30年后的5,307元購買力可能僅相當(dāng)于現(xiàn)在的2,000元。
五、終極選擇指南
看收入:月收入≥月供2倍,選等額本金;否則選等額本息。
看年齡:35歲以下選等額本金(抗壓能力強(qiáng));40歲以上選等額本息(求穩(wěn))。
看未來:5年內(nèi)可能換房/提前還款,選等額本金;打算住到老,選等額本息。
舉個真實(shí)決策:
小張?jiān)氯?.8萬,計(jì)劃8年后換學(xué)區(qū)房:
選等額本金:前8年咬牙多還14萬本金,賣房時(shí)貸款余額少,置換更輕松;
若選等額本息:8年后剩余本金更多,可能影響換房首付。
六、一句話總結(jié)
等額本金是“短期陣痛換長期收益”,適合能扛壓、想省錢的人;
等額本息是“穩(wěn)穩(wěn)的幸福”,適合大多數(shù)普通家庭!
你更傾向哪種還款方式?歡迎分享你的選擇理由!