一、五年暴跌：貴安樓市從“黃金時代”跌入“白菜價”

近五年，福州貴安樓市經(jīng)歷了斷崖式下跌。2019年新盤均價一度接近萬元/㎡，但2024年8月，貴安新天地貴華苑一套78㎡毛坯房以21萬成交，單價僅2693元/㎡，較掛牌價暴跌40%。即便位置較好的貴尊苑、貴泉苑，二手房價也僅7000元/㎡左右，對比2019年精裝房近萬元的高點，跌幅超過30%。

降價背后的原因：

1. 供應過剩：貴安以度假房為主，80%房源長期空置，二手房掛牌量激增，供需嚴重失衡。

2. 配套滯后：雖有學校、商業(yè)和娛樂設(shè)施，但醫(yī)療資源匱乏，交通依賴北二通道，區(qū)域發(fā)展不及預期。

3. 投資客撤退：早年依賴福州主城外溢客群，但樓市降溫后，投資屬性弱化，自住需求不足。

二、居住現(xiàn)狀：配套齊全卻難掩“空城”尷尬

貴安被定位為“福州后花園”，擁有溫泉、水世界、奧特萊斯等15大配套，但現(xiàn)實是：

空置率超80%：除貴軒苑等少數(shù)小區(qū)外，多數(shù)樓盤夜晚漆黑一片。

人口結(jié)構(gòu)單一：以度假客、養(yǎng)老群體為主，年輕家庭占比低，社區(qū)活力不足。

交通依賴自駕：北二通道雖縮短至五四北車程至10分鐘，但公交系統(tǒng)薄弱，無地鐵規(guī)劃。

三、五大理由：現(xiàn)在能否“抄底”貴安？

可入手理由：

1. 價格觸底：2600元/㎡的單價僅為五四北房價的1/6，首付門檻極低。

2. 度假屬性強：溫泉、山水資源豐富，適合養(yǎng)老或周末度假。

3. 交通改善：北二通道通車后，與福州主城通勤效率提升。

4. 長線投資潛力：若福州物流城等規(guī)劃落地，或帶動區(qū)域價值回升。

5. 低密度居住環(huán)境：部分樓盤依山傍水，綠化率高，宜居性優(yōu)于市區(qū)。

慎買理由

1. 流動性差：二手房掛牌量高，成交周期長，變現(xiàn)困難。

2. 配套“偽成熟”：商業(yè)、教育雖齊全，但人流量不足，實際體驗打折扣。

3. 醫(yī)療短板：僅有一所門診部，急重癥需前往福州主城。

4. 政策風險：若福州主城房價繼續(xù)下跌，貴安或進一步承壓。

5. 區(qū)域發(fā)展不確定性：物流城等規(guī)劃仍處初期，落地周期長，風險較高。

四、普通購房者的生死抉擇

適合人群

預算極低、追求自然環(huán)境的養(yǎng)老群體；

已有主城住房，尋求度假屋的改善型買家；

長線（10年以上）投資者，能承受波動風險。

避坑指南

避開偏遠小區(qū)（如貴華苑），優(yōu)先選擇貴軒苑、貴泉苑等配套集中區(qū)域。

拒絕高價精裝新房，選擇二手毛坯房，價差可達1000元/㎡。

- 警惕“規(guī)劃餅”，以現(xiàn)房和已落地配套為決策依據(jù)。