近期，樓市政策風云變幻，好戲連臺！
政府工作報告里那一系列大動作，簡直像給樓市注入了一劑強心針。
就說城中村改造和危舊房改造吧，這哪是簡單改造，分明是給城市來一場“美容整形”，順便把那些被壓抑的剛性住房和改善性住房需求給釋放出來。

土地供應這塊，政府也玩起了“精打細算”。
合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，這操作就像在下圍棋，既要盤活棋局，又要穩住局勢。

更絕的是，推進收購存量商品房。
還給城市政府在收購主體、價格和用途方面開了“綠燈”，這自主權一給，地方政府操作起來就靈活多了。

“好房子”這概念也出爐了。
安全、舒適、綠色、智慧，這標準一出，開發商們得費心思了，購房者也更有盼頭了。

從這些政策里，我瞅出三個信號。
一是以前那些存量政策該出的都出了，現在得靠增量政策“撐場子”；

二是去化庫存，尤其是廣義庫存。
這可是止跌回穩的“命門”，今年得在這方面下苦功夫；

三是打造高品質“好房子”。
把改善型需求這把“火”給點旺，讓它們成為穩定樓市的“生力軍”。

進入2025年，樓市好像緩過點勁兒。
1-2月重點城市新房和二手房交易同比增長30%-50%，杭州、成都、深圳、上海這些城市，反彈幅度超50%，看著像是要“咸魚翻身”。

可仔細一瞧，跟去年四季度比，熱度、活躍度降了。
交易量環比降了20%左右。二手房掛牌量上去了，去化周期拉長了，價格還在往下調，雖說跌幅小了點。

 

這說明啥？三年多的調整，大家對樓市繼續轉弱的預期根深蒂固。
止跌回穩的地基還晃悠呢。

政府工作報告起草組成員陳昌盛在國新辦吹風會上那句話，可真是“石破天驚”。
“宏觀調控重視資產價格，把穩住樓市股市寫進總體要求，這是第一次”！

樓市量價大幅回調，就像多米諾骨牌。
通過抵押物效應、預期效應、財富效應、產業鏈效應等，對就業、內需、穩定等造成巨大沖擊。

再看看今年九大重點工作，至少有4項跟樓市“穩住”緊密相連。
比如“全方位擴大國內需求”，樓市要是不穩，內需咋擴大？

還有“有效防范化解重點領域風險”。
樓市風險要是爆了，金融穩定從何談起？

“推進新型城鎮化和區域協調發展”也離不開穩定的樓市。
離開穩定的樓市，新型城鎮化能順利推進？

“加大保障和改善民生力度”，住房可是民生大事。
樓市不穩定，民生保障就打折。

從內外部環境看，要是樓市穩不住，今年壓力可真不小！
才三年多，樓市供給端指標降到2006年以來新低，需求端指標降到2009年以來新低，

不管是按行業規律，還是看國際經驗，這調整都太不正常了。

 

雖說我們要擺脫對房地產的依賴，擠擠泡沫，可也得慢慢來，不能“急剎車”。

去年“9.26”政治局會議和年底的中央經濟工作會議，都強調推動房地產市場止跌回穩。
這“持續用力”的背后，意思很明白，樓市再不穩，就成全局性的大問題了！

這次兩會，就是對“持續用力”的全面落地。
政策聚焦在增量政策上，城中村改造和存量收儲是“重頭戲”。

城中村改造，可不只是拆拆建建。
它能激活片區價值，就像給城市“換血”，年輕人、新市民的租買需求，原住戶的安置房需求，片區土地價值上升帶來的增量需求，都能被激發出來。

存量收儲更是厲害。
能從根兒上解決上游庫存對下游的“壓迫”，讓資產不再“甩賣甩賣”，價格一直往下掉。

政策指向很明確，就是讓價格穩住。
這是止跌回穩的“七寸”。價格穩不住，居民預期亂，企業預期亂，出險資產重組難，白名單擴大也難，

后續的內需消費、企業投融資、政府基建等，都得跟著遭殃。
其實，增量政策的“種子”在2023年就種下了。

2023年7月，國家提出在超大特大城市啟動新一輪城中村改造。
2024年5月，提出收購存量房做保障房，還拿出3000億再貸款撐腰；

2024年6月，提出盤活閑置土地。
這些政策，一邊給市場“輸血”，一邊去庫存，供求關系改善了，價格就能穩住。

但現在，廣義庫存這“大山”還壓著。
在建未售的項目和未開發土地，量太大了。這庫存要是去化不了，下游銷售再怎么努力，庫存還是越來越多；

長期供大于求，價格自然往下走。
開發商不拿地、不開工，還得賣資產保交付、還債。

 

再加上這幾年“房住不炒”深入人心，住房回歸居住屬性。
大家關注點從資產溢價轉到“住的好不好”，改善型需求就“井噴”了，地方政府也開始供應好地、搞好的配套。

開發商也得“卷”起來了。
建好房子、搞好的物業、打造好社區。這本來是好事，可問題也來了。

以前高周轉、靠資產溢價的時代，那些不愁賣的項目，現在都“愁嫁”了。
被新產品“吊打”。比如，外圍或新區的大型項目、商辦量大的項目、公攤大的項目、戶型設計老舊的項目，都成了“難賣貨”。

更糟糕的是，存量時代下，很多需求轉向二手房。
投資屬性一褪去，二手房掛牌量大增，包括“次新房”。

 

這就導致，那些庫存一直“陰跌”。
要是還強調資金平衡、市場化原則，這些庫存就成了“燙手山芋”，對開發商是巨大壓力，也是樓市止跌回穩的最大“攔路虎”。

這次政策的最大亮點，就是“畢其功于一役”。
全力去化源頭上的庫存。城中村改造加速，像廣州、深圳，開工項目的消息不斷。

專項債還能用作改造項目的資本金。
不追求單個項目資金平衡，而是片區改造綜合平衡、動態平衡。

土儲專項債也來了。
廣東省第一批307億的土儲專項債招標發行，后續還會有更多批次。

償還渠道也拓寬了。
從原本僅用項目對應的政府性基金收入和項目專項收入償還，新增了允許地方依法分年安排專項債項目財政補助資金等，

從項目融資收益自平衡，轉為區域平衡。
省級政府還要兜底，專項債新增額度“切塊”給省里，省里統籌使用，市縣區域平衡。

收購存量房做保障房，城市政府在收購主體、價格和用途方面有了更大自主權。
不限制收購主體，國企、城投都能上，資金壓力小了，還能多方申請專項債。

不限制收購價格。
能避免“價格踩踏”，利于價格止跌回穩。

不限制收購用途。
除了保障房，還能用作拆遷安置、人才房、高校宿舍等，特別是高校宿舍缺口大得很。

 

拓寬保障性住房再貸款使用范圍。
目的就是把3000億額度趕緊花出去。

當止跌回穩對經濟全局影響巨大時。
再糾結單個項目的微觀指標就不合適了。

政府工作報告提出的“出臺實施政策要能早則早、寧早勿晚”，意思很明白，集中力量，用足政策空間，盡快達成目標。

那些以前財務上不可行的項目，現在要從更大范圍、更大片區、更宏觀的角度尋求平衡，專項債用作資本金、省級兜底，就是這個道理。

當然，增量政策重點不是把房地產行業及其產業鏈拉到高位，而是讓房地產止跌回穩，為“內需引擎”創造穩定環境，甚至成為內需發力的一部分。

新房和二手房循環快了，消費品更新也會更活躍；收購回來的房子用作宿舍等，自然會帶動消費。

政策效果還得靠項目落地，兩會報告提出“擬安排地方政府專項債券 4.4 萬億、比上年增加 5000 億元”，重點用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房等，這是自 2015 年地方專項債券首次發行以來的最大規模！

不過，錢不夠花的問題很突出，存量房收儲就得 3-5 萬億，存量地塊收儲資金需求也大。

專項債用途還有“負面清單”制，各行業、各部門都在搶資金，樓市“止跌回穩”能分到多少，就看爭取能力了。