7月全市新建商品住宅共成交5223套，環(huán)比減少19%，同比減少4%，成交面積57.9萬(wàn)平米，環(huán)比減少17%，同比減少3%，成交均價(jià)18931元/平米，環(huán)比降低4%，同比升高7%。7月作為市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，客戶量不足，成交量出現(xiàn)小幅回落，另外隨著入市新盤的增多，一些二代產(chǎn)品項(xiàng)目加大特惠力度，加速去化。

從成交區(qū)域看，本月市區(qū)和環(huán)城各區(qū)中，除東麗區(qū)外，其他各區(qū)成交面積均出現(xiàn)不同程度的回落。其中市區(qū)降幅較高，環(huán)比下降38%，環(huán)城環(huán)比下降9%。而在新五區(qū)，雖然整體成交量環(huán)比減少16%，但多因武清降幅較高影響，其他四區(qū)成交量均呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。濱海新區(qū)成交量環(huán)比下降11%。

本月央行再次降息，今年已累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn)。本次下調(diào)后，天津房貸利率為首套3.25%，二套3.8%。另外，隨著市住建委組織修訂完成的《天津市住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》即將于今年9月1日正式實(shí)施，加速天津新房市場(chǎng)產(chǎn)品升級(jí)迭代，而在售老盤則降價(jià)加速去庫(kù)存。整體看，7月新房市場(chǎng)呈現(xiàn)以下三個(gè)特征：

一、老產(chǎn)品加速去化。雖然7月作為市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷力度普遍較小，但在新產(chǎn)品入市帶動(dòng)整體產(chǎn)品迭代影響下，市場(chǎng)上在售老盤本月繼續(xù)加大促銷力度加速去化。如河北區(qū)的中鐵建項(xiàng)目，單價(jià)降至1.6萬(wàn)元/平米，降幅達(dá)16%，總價(jià)150萬(wàn)左右，刷新市區(qū)的置業(yè)門檻。如海泰高新區(qū)的景瑞項(xiàng)目，雖然有12年一貫制學(xué)校的教育資源，但受到西青區(qū)新盤的沖擊，本月價(jià)格下降10%，降至1.6萬(wàn)元/平米，總價(jià)140萬(wàn)元起。

二、環(huán)內(nèi)改善盤熱度提升。430新政后，跨區(qū)購(gòu)房的客戶出現(xiàn)明顯提升，尤其是環(huán)內(nèi)臨近市區(qū)的項(xiàng)目，為市區(qū)外溢改善客群的首選。像北辰區(qū)的龍曜城項(xiàng)目，主要以紅橋、河北的外溢改善客群購(gòu)買為主，且兩區(qū)當(dāng)前改善產(chǎn)品稀缺，本月項(xiàng)目推出的123平米洋房在開(kāi)盤當(dāng)天即全部售罄。像東麗區(qū)的中交海河璽，本月首開(kāi)入市，成交130余套，主要以河?xùn)|、河西外溢改善客戶購(gòu)買為主。

三、市區(qū)熱度回落。本月市區(qū)共成交新房8.6萬(wàn)平米，環(huán)比減少38%，在四大區(qū)域中降幅最高。在前兩月，受到新盤入市和教育政策影響，市區(qū)成交量出現(xiàn)上漲。本月隨著新盤進(jìn)入順?shù)N期，以及具有學(xué)區(qū)資源項(xiàng)目小戶型產(chǎn)品貨量不足，市區(qū)項(xiàng)目出現(xiàn)客戶不足的現(xiàn)象。

傳統(tǒng)淡季，8月延續(xù)回落趨勢(shì)，新盤蓄勢(shì)待發(fā)

首先，七、八兩月為市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季，根據(jù)往年成交數(shù)據(jù)來(lái)看，8月份多為下半年的成交低點(diǎn)。從供應(yīng)端看，開(kāi)發(fā)商在6月沖擊半年度銷售任務(wù)后，7、8兩月的營(yíng)銷力度和推貨節(jié)奏將趨于平穩(wěn)。從銷售端看，9月多為新政出臺(tái)窗口期，且國(guó)慶黃金周開(kāi)發(fā)商多會(huì)釋放優(yōu)惠政策，因此客戶在金九銀十前多以觀望為主，出手謹(jǐn)慎。

其次，雖然市場(chǎng)整體略顯低迷，但部分新盤的亮相仍將有望引起市場(chǎng)的關(guān)注。比如東麗區(qū)的上東金茂曉棠，作為上東金茂智慧科學(xué)城最新一期產(chǎn)品，于7月31日開(kāi)盤，開(kāi)盤前蓄客升級(jí)客戶超300組。河西區(qū)的新盤中海凌云源境預(yù)計(jì)將于8月底入市，紅橋區(qū)山西建投地塊在拿地當(dāng)天即公示規(guī)劃，預(yù)計(jì)8月亮相，9月開(kāi)盤。