新房VS二手房 太原樓市開春走勢
發布時間：2025-03-06 16:19:56來源：
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春風送暖，萬物復蘇，省城各大房企、樓盤進入新一季的銷售季，“迎春上新”的各類促銷海報紛至沓來。今年以來，各地密集出臺住房公積金優化調整政策，長沙、濟南、大連等城市，都不同程度提高了住房公積金貸款額度，最高額度提高了幾十萬元不等，最低首付比例也降到20%。省城太原的公積金貸款政策早在今年1月進行了更新調整，為樓市的“回暖升溫”提供支撐。
在此背景下，省城樓市新舊房市場卻呈現出截然不同的兩種態勢：新房價格穩中小升，二手房繼續成交冷清。作為行業晴雨表，二手房市場的平淡令太原樓市全面“回暖”的時機難以判定。
2025年開年以來，房地產市場呈現“止跌回穩”跡象，市場信心處于穩步修復的階段。近日，房企今年1—2月的銷售情況揭曉，不少頭部房企實現了銷售的大幅增長。
數據顯示，今年1—2月，銷售額超過200億元的房企共有7家。其中，位居前三的保利發展、中海地產、華潤置地，銷售額分別為340億元、252億元、251億元，三家合計銷售額為843億元。2月，前十強房企單月銷售額同比增長17.4%，優于百強的數據表現。2025年1—2月，TOP100房企銷售總額為4479.9億元，雖然仍同比下降5.9%，但降幅較1月份大幅收窄10.6個百分點。其中，2月單月，TOP100房企銷售額同比增長17.3%。
值得注意的是，頭部房企的銷售表現明顯優于大盤。中指研究院統計，2025年1—2月，TOP10陣營房企的銷售額逆勢增長，其銷售額均值為212.7億元，較上年小幅增長0.3%。
今年以來，樓市“止跌回穩”跡象逐漸增多。據國家統計局此前發布的數據顯示，新房價格環比轉漲的趨勢，由一線城市向二線城市擴圍。1月份，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由持平轉為上漲0.1%，為2023年6月以來首次上漲；當月一線城市商品住宅銷售價格實現環比兩連漲，上漲幅度為0.1%。2025年1月，太原新房價格環比上漲0.3%，同比上漲1%，僅落后于上海的5.6%，排名第二。其中，90平方米及以下的新建商品住宅價格環比上漲0.7％，同比上漲1.5％；90-144平方米的新建商品住宅價格環比上漲0.3％，同比上漲0.8％；144平方米以上的新建商品住宅價格環比上漲0.1％，同比上漲1.1％。
“1、2月是樓市傳統淡季，在這一階段銷售開始回暖較為意外。”業內人士表示，從去年第四季度開始，省城新房銷售價格小步攀升，再加上春節成交淡季影響，其實很多購房者處于觀望狀態，即使這樣，省城樓價在開年依然保持了穩中有升，證明新房市場在持續轉好。
進入2025年，樓市新政主要集中在公積金方面。據不完全統計，包括太原在內，今年以來全國已經有20多個城市出臺了住房公積金優化調整的措施。業內人士認為，這也算是政策方面對樓市“回暖”的一波支撐。
記者發現，近期多地出臺的公積金新政，主要集中在降低首付比例、提升貸款額度、擴大貸款范圍、放寬還款時限等方面。例如天津市擬將第二套住房個人住房公積金貸款最低首付款比例由30%調整為20%；青島市提出五項可上浮公積金貸款額度的情形；天津、宜昌、蘭州等地明確將個體工商戶、自由職業者等靈活就業人員，納入住房公積金繳存范圍；成都延長了住房公積金貸款到期日等。
今年1月10日，太原市公積金政策同樣迎來了最新調整，公積金貸款額度、保障房首付比例、套數認定標準等均發生了變化。貸款額度方面，雙繳存職工最高貸款額度由80萬元提高到100萬元，單繳存職工最高貸款額度由50萬元提高到70萬元，繳存3年以下的最高貸款額度由30萬元提高到50萬元。除此之外，對于高層次人才、二孩及以上多子女家庭、現役軍人家庭，以及自2024年1月1日至2025年12月31日，在太原市范圍內出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房，使用公積金貸款的，住房公積金最高貸款額度在上述基礎上上浮30%。在套數認定方面，此次《通知》與此前太原市房產管理局發布的“樓市19條”一致，對于2014年12月31日發放，并在再次申請貸款前結清住房公積金貸款的，不再記入住房公積金貸款次數。此外，只將擬購房所在區（縣、市）的住房公積金貸款次數作為房屋套數認定標準，套數認定范圍從全國縮小到區（縣、市）。首付比例方面，購買保障性住房，最低首付比例為15%；購買其他自住住房的，首套住房和二套住房最低首付比例繼續執行20%。
“在現行的公積金政策下，市民購房在滿足特定的一些條件時，貸款的最高額度可以達到130萬元。”據相關從業人員介紹，比如雙繳存職工的多子女家庭、現役軍人、高層次人才等。不僅如此，事實上，省城的公積金政策在過去很長一段時間持續優化，在解除“風險四級響應”之后，去年陸續調整了多項內容，包括放寬“商轉公”時限、優化靈活就業人員住房公積金的繳存、提取公積金直接支付購房款、用公積金支付保障性租賃住房租金等。“公積金政策在近些年一直持續調整。”業內人士認為，相比一些宏觀調控措施，公積金為購房人帶來的優惠實打實看得見，更接地氣，對購房人的市場心理預期更能起到促進的作用。
進入3月份，省城各大樓盤“迎春上新”的銷售海報紛紛出爐。業內人士認為，從政策與市場表現來看，2025年新房“回暖”已具備比較充分的支撐。記者走訪省城樓市發現，業界對省城樓市充滿期待，但這一波“企穩回升”主要集中在新房市場，二手房市場則反應平平，未能同步升溫。
最近一段時間，省城新房市場重新熱了起來，開發商紛紛推出促銷活動，清盤、加推、現房優惠等花樣繁多。例如去年年底正式開盤和平北路某高端改善型項目，加推143—175平方米戶型；太原南站附近某項目加推105—125平方米精裝改善戶型；平陽路附近某高端項目清盤一座已封頂的樓棟，133平方米主力戶型可選樓層已經很少……“最近一段時間，到訪量明顯上升，雖然成交暫時沒有明顯變化，但可以發現客戶的準確度很高，并不僅是來隨便看看的，這些都能為后續積累客源。”某樓盤工作人員介紹，當前市場購房需求仍然存在，但購房人觀望情緒濃厚，政策變化下購房人心理預期不斷調整，一直在尋找更加合適的機會，旺季到來之后，市場也可能出現新的需求，為樓市回暖帶來一定的支撐。
與新房市場的回暖形成鮮明對比的是，二手房市場表現相對平淡。“目前帶看量一直維持在較低水平，成交不如意，還沒有感受到‘回暖’跡像。”記者采訪省城二手房市場發現，多位從業人員均表示二手房是樓市的晴雨表、基本盤，與新房價格穩中有升的表現有明顯差異。“學區房在往年此時會有一波小高峰，因為客戶要求在4月30日之前完成落戶，這會帶動二手房市場整體回暖，但今年勢頭偏弱。”一名從業人員介紹，從今年起，全國幼升小學生的數量開始逐年遞減，再加上連續多年的中小學生減負工作，入學置業類需求將會減低，這對各地二手房市場的活躍有一定負面影響。還有就是房產經紀人在自媒體上不斷爆出“二手房”超低價的案例，對買賣雙方的成交意愿沖擊很大，間接抬高了新房的優勢，將購房者置業目標轉到了新房市場上。
業內人士表示，太原新房與二手房市場的分化現象短期內還會持續，除了上述原因外，二手房小區的產品硬傷、購房利好政策對新房偏好同樣加劇了兩個市場的反差。以置業優惠政策為例，降低首付比例、放寬限購條件等對新房市場的刺激更加明顯。還有就是太原剛施行的公積金新政策，貸款額度、首付比例等方面，售價更高的新房享受的優惠更多。
“二手房需求端不旺盛是當前市場冷清的重要原因。”業內人士表示，相比我省其他城市，省城太原的教育、醫療、經濟等方面仍然擁有更多資源優勢，是多年保持人口輸入型的城市，由此對太原租房、二手房市場帶來明顯拉升及活躍。“新市民對二手房、租房市場的帶動作用較強，同時對剛需產品的價格走勢非常敏感。”業內人士表示，新市民剛需型群體數量較穩定有限，太原多年沒有出現新市民突然暴增的情形；另一方面，二手房掛牌量的持續增高，價格卻持續下行導致購房者觀望情緒依舊，或轉到新房市場。
目前是購房的好時機嗎？業內人士稱，當前的省城樓市雖然仍處于低位運行，且出現了新房、二手房價格截然不同的反差態勢，一方面新房市場在政策支持和購房者的偏好下表現穩定，對于按需改善的新房需求群體來說，“回暖”到來無疑會在一定程度上刺激購房需求，這或許是不錯的購房時機；另一方面，二手房由于房齡老、設計落后等原因導致競爭力不顯，對于預算有限的剛需群體來說，存在一定的撿漏機會。
在自媒體置業信息紛繁復雜、房產主播通過販賣焦慮情緒來吸粉吸關注的情況下，購房人注意不要被虛假信息裹挾而沖動購房或不購房。比如市民刷到一條“超低價”成交二手房視頻之后，平臺即會不斷推送此類信息，讓受眾對二手房成交價超低產生“誤判”。無論是品質至上、價格超高的豪宅還是價格極低的二手房，購房者最好是通過線下探市看盤，了解真正意向房的成交價，真實的情況可能打破業主固有的價格心理預期，“好貨不便宜”仍是主要的消費規律。
目前，隨著市場的自我調節和政策的引導，供需失衡的狀況正在逐步改善，市場需求有望進一步釋放。值得一提的是，本月14日至16日，太原將舉辦新春商品房大型促銷活動，包括商品住房“以舊換新”、高品質商品房促銷、保交房住房底價促銷等。政策調整和市場優惠并行之下，2025年省城樓市的“復蘇”更添底氣。（記者 柴旭暉）
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