最近，土地市場似乎又開始升溫了，面對如此跡象或許90%的人都會(huì)誤解！2025年開年，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“冰火兩重天”的態(tài)勢。一邊是上海、杭州、蘇州等核心城市土拍市場高歌猛進(jìn)，房企競相爭奪優(yōu)質(zhì)地塊，樓面價(jià)屢創(chuàng)新高；另一邊則是小城市及縣城房價(jià)“跌跌不休”。這種分化現(xiàn)象背后，既反映了土地市場回暖的信號(hào)，也揭示了未來樓市的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)。

土拍市場“狂飆”：核心城市優(yōu)質(zhì)地塊成“兵家必爭之地”

2025年開年，全國土拍市場迎來“開門紅”。上海、杭州、蘇州等城市接連拍出高溢價(jià)地塊，樓面價(jià)甚至突破“10萬+”大關(guān)，房企搶地?zé)崆榭涨案邼q。

①上海虹口地塊：2月20日，上海虹口區(qū)一宗內(nèi)環(huán)內(nèi)宅地經(jīng)過184輪競價(jià)，最終由金茂&慶隆聯(lián)合體以89.64億元競得，樓面價(jià)高達(dá)11.7萬元/㎡，溢價(jià)率38.2%，刷新上海土拍總價(jià)紀(jì)錄。

②杭州城東新城地塊：2月25日，杭州主城區(qū)一宗宅地以72.48%溢價(jià)率成交，樓面價(jià)突破5萬元/㎡，房企預(yù)期未來房價(jià)將沖擊10萬+/㎡。

③北京海淀地塊：1月2日，北京海淀兩宗不限價(jià)宅地分別以17.33%和25.04%溢價(jià)率成交，樓面價(jià)逼近10萬元/㎡，顯示房企對核心城市價(jià)值的強(qiáng)烈信心。

這些高溢價(jià)地塊的涌現(xiàn)，背后是多重因素的共振：

1.政策寬松與房企補(bǔ)倉：2024年底以來，多地優(yōu)化限購政策、降低房貸利率，房企融資環(huán)境改善，加速布局核心城市優(yōu)質(zhì)地塊以鎖定長期收益。

2.土地稀缺性凸顯：核心城市核心區(qū)域土地供應(yīng)持續(xù)收緊，稀缺性推動(dòng)房企爭搶“壓箱底”地塊。例如，上海2025年首場土拍4宗地塊均溢價(jià)成交，無一流拍。

3.市場預(yù)期轉(zhuǎn)向：房企對2025年市場“止跌回穩(wěn)”信心增強(qiáng)，尤其看好核心城市抗跌性。

城市分化加劇：小城市房價(jià)“跌跌不休”

與核心城市土拍火熱形成鮮明對比的是，小城市及縣城房價(jià)持續(xù)承壓。

1.供需失衡與人口流出：中小城市普遍面臨人口凈流出、庫存高企的問題。一些三線城市，二手房掛牌兩年多價(jià)格連降三次仍無人問津。

2.政策效果有限：盡管多地推出購房補(bǔ)貼、棚改政策，但經(jīng)濟(jì)活力不足、居民收入增長乏力，難以扭轉(zhuǎn)房價(jià)下行趨勢。

當(dāng)然，面對土拍市場升溫與城市分化加劇的雙重局面，對于購房者而言，必須掌握的購房3大策略：

1.剛需與改善型需求：優(yōu)先核心城市抗跌板塊。

2.投資性需求：慎入三四線城市，警惕“偽地王”風(fēng)險(xiǎn)。

3.動(dòng)態(tài)評(píng)估市場信號(hào)：量重于價(jià)，關(guān)注成交量與政策變化。

寫了這么多，做個(gè)簡單的總結(jié)，面對現(xiàn)在兩極分化的局勢，大膽預(yù)測，2025年房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下趨勢：

1.核心城市房價(jià)企穩(wěn)回升：一線及強(qiáng)二線城市受益于政策支持與人口流入，房價(jià)或小幅上漲5%以內(nèi)，豪宅項(xiàng)目領(lǐng)漲。

2.三四線城市持續(xù)調(diào)整：庫存壓力與人口外流導(dǎo)致房價(jià)下跌5%左右，部分城市或進(jìn)入“陰跌”通道。

3.市場分化常態(tài)化：國際經(jīng)驗(yàn)表明，房價(jià)下行周期通常持續(xù)5-10年，房地產(chǎn)市場正進(jìn)入“核心資產(chǎn)保值、邊緣資產(chǎn)出清”的新階段。

因此，2025年的房地產(chǎn)市場，既是房企搶地與購房者決策的關(guān)鍵年，也是市場分化加劇的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。對于購房者而言，需摒棄“買漲不買跌”的慣性思維，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時(shí)警惕小城市非理性反彈。正如專家所言：“量重于價(jià)”，唯有成交量與政策信號(hào)的共振，才能真正預(yù)示市場的春天。