一、 市場整體呈現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”態(tài)勢
- 價格降幅收窄
- 2025年1月，青島二手住宅銷售價格結(jié)束連續(xù)21個月的環(huán)比下跌，首次與上月持平，同比降幅收窄至7.8%[3]。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，核心一、二線城市價格普遍堅挺，青島作為熱點城市，二手房價格已進(jìn)入“止跌回穩(wěn)”通道[3][7]。
- 成交活躍度回升
- 2024年青島二手房成交量達(dá)70,879套，創(chuàng)近六年新高，市場占比逼近新房[2]。2025年初延續(xù)熱度，首周二手房成交993套，創(chuàng)同期新高[7]。盡管當(dāng)前仍以“以價換量”為主，但交易量回升為價格企穩(wěn)提供基礎(chǔ)[3]。
二、 區(qū)域分化顯著，核心區(qū)表現(xiàn)更優(yōu)
- 西海岸新區(qū)領(lǐng)跑市場
- 西海岸新區(qū)連續(xù)兩年以18,210套成交量位居全市第一，交通、教育配套完善的中小戶型（80-100㎡，總價100-150萬元）最受剛需青睞[2][12]。
- 核心城區(qū)抗跌性較強
- 市南、嶗山等核心區(qū)高端項目價格支撐力強，如松嶺路板塊二手房均價29,331元/㎡（同比上漲18.47%），但部分區(qū)域受供應(yīng)過剩影響（如即墨溫泉鎮(zhèn)、膠州少海板塊），價格仍微跌2%-5%[8][11]。
- 近郊區(qū)域持續(xù)承壓
- 即墨、膠州等近郊區(qū)域因新房庫存較高，二手房價格同比下跌7%-9%，短期內(nèi)仍需依賴降價去化[4][7]。
三、 政策與供需關(guān)系驅(qū)動市場修復(fù)
- 政策寬松釋放需求
- 青島2024年推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、人才購房補貼等38條措施，疊加全國性降首付、降利率政策，刺激改善型需求釋放[11][7]。
- 供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化
- 2024年青島新房供需比降至0.26（全國最低水平），庫存壓力緩解，倒逼二手房市場加速出清低質(zhì)房源[7]。核心區(qū)高品質(zhì)現(xiàn)房（如嶗山魯信有鄰花園）成交價逆勢上漲，帶動市場預(yù)期改善[7][11]。
四、 未來趨勢與購房建議
- 2025年下半年或迎全面企穩(wěn)
- 機(jī)構(gòu)預(yù)測，若政策持續(xù)發(fā)力且?guī)齑嫦M(jìn)度穩(wěn)定，青島二手房價格有望在下半年全面止跌，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)房源或率先反彈[11][12]。
- 風(fēng)險與機(jī)遇并存
- 風(fēng)險點：房企債務(wù)壓力（2025年到期規(guī)模超5,257億元）可能引發(fā)部分項目降價拋售[11]；
- 機(jī)遇點：地鐵沿線（如李滄、城陽）及配套成熟的次新房（房齡5年內(nèi)）保值性較強[2][8]。
- 購房策略建議
- 剛需群體：優(yōu)先選擇西海岸、城陽等成交活躍板塊的中小戶型，關(guān)注滿五唯一、稅費優(yōu)惠房源[2][4]；改善群體：核心區(qū)高品質(zhì)現(xiàn)房（如嶗山、市南）抗跌性更強，可擇機(jī)入手[11][7]。
總結(jié)
青島二手房市場已進(jìn)入“量升價穩(wěn)”的修復(fù)期，政策托底、庫存優(yōu)化和區(qū)域分化是2025年三大關(guān)鍵詞。購房者需結(jié)合自身需求，優(yōu)先選擇交通便利、配套完善的板塊，并密切關(guān)注房企資金鏈風(fēng)險。