根據2025年最新市場動態及政策導向，全國房價將呈現顯著分化態勢，具體走勢可總結為以下核心結論：

一、整體趨勢：止跌回穩，但難言全面回暖

· 政策托底效應顯現：2024年超500項調控政策（如取消限購、降息、貨幣化安置）逐步顯效，2025年政策重點轉向“供給側改革”，通過收儲閑置土地、推進保障房建設（計劃新增500萬套）緩解供需矛盾。

· 市場分化加劇：

· 一線城市（北上廣深）：核心地段房價或穩中有升，年均漲幅2%-3%（如上海、深圳因土地稀缺、人口流入，優質資產抗跌性更強）。

· 二線城市：強二線（杭州、成都、南京）房價逐步企穩，年均漲幅0%-3%；普通二線及庫存壓力大的城市（如鄭州、青島）仍需以價換量。

· 三四線城市：約90%城市房價或繼續下跌，部分區域跌幅超5%，需警惕“房價-人口”負向循環。

二、關鍵影響因素分析

1. 政策變量

· 房地產稅試點擴圍：2025年可能新增試點城市，增加多套房持有成本，抑制投機需求。

· 貨幣化安置與收儲：通過專項債收購閑置房產、改造商辦為租賃住房，直接拉動核心城市新房需求。

· 房貸利率下調：首套房利率或降至2.35%-3.6%，降低購房成本。

2. 供需關系逆轉

· 全國住房過剩：現有建筑可容納30億人，但人口負增長（2025年60歲以上人口占比超20%）加劇需求萎縮。

· 核心城市供需矛盾：一線城市土地開發率已達極限（如深圳），疊加人口凈流入，支撐房價高位運行。

3. 市場信號分化

· 新房市場回暖：70個大中城市中40%新房價格止跌，部分城市連續多月上漲（如上海、廈門）。

· 二手房市場疲軟：僅少數城市（北京、上海）次新房價格企穩，多數城市仍面臨“以價換量”壓力。

三、風險與不確定性

1. 短期風險：若地方債務危機引發房企資金鏈斷裂，部分城市房價或超預期下跌（短期跌幅或超15%）。

2. 長期挑戰：城鎮化率趨緩（預計2030年達70%）、人口老齡化加速，需求端支撐持續減弱。

3. 政策效果分化：一線及強二線城市政策刺激效果顯著，但三四線城市因人口外流、產業薄弱，政策傳導滯后。

四、購房建議

· 剛需群體：可關注2026-2027年政策寬松窗口期，優先選擇一線及強二線城市核心地段。

· 改善群體：建議2030年前后置換，優先處理非優質資產。

· 投資者：需測算持有成本（利率+稅費），年化收益低于4%建議退出，避免高杠桿操作。

總結

2025年房價將呈現“一線城市微漲、二線分化、三四線下跌”的分化格局，政策托底與市場自發出清共同作用，市場逐步回歸居住屬性。購房者需結合城市基本面（產業、人口、政策）理性決策，避免盲目跟風。