2025開年樓市現結構性回暖 核心城市與縣城分化加劇

國家統計局最新數據顯示，2025年1月全國70城房價呈現"核心回暖、邊緣承壓"的顯著分化格局。在政策組合拳持續發力下，南京、成都等強二線城市領跑新房市場，上海豪宅更創下連續32個月上漲紀錄，而北海、丹東等三線城市跌幅持續擴大。這場始于核心城市的復蘇浪潮，正深刻重構中國房地產市場的價值版圖。

? 數據透視：結構性回暖背后的三大特征

1）城市能級分化加劇：一線城市新房環比漲幅0.1%，二線實現2023年6月以來首次轉正，三線跌幅維持0.2%。南京、成都以0.7%漲幅領跑，而北海等三線城市跌幅達0.6%。

2）豪宅市場成關鍵變量：上海新房價格連續32個月上漲，1月再漲0.6%。陸家嘴某千萬級項目開盤即罄，驗證高凈值人群對核心資產的價值共識。深圳灣某頂豪項目單月成交破百套，顯示避險資金加速流入優質不動產。

3）二手房"以價換量"持續：雖然上海、深圳二手房環比上漲0.4%，但70城中仍有60城下跌。揚州跌幅達1.2%，反映非核心資產仍在價值重估通道。

? 案例解碼：成都的逆勢密碼

作為連續6個月領漲的城市，成都樓市呈現"量價螺旋上升"特征。天府新區某改善盤，借助"以舊換新"政策，實現單月去化率85%。貝殼研究院數據顯示，成都1月二手房帶看量同比激增40%，"學區房+地鐵房"組合溢價率達15%。這種"政策精準滴灌+需求有效釋放"的模式，為二線城市復蘇提供樣本。

? 縣城樓市三大趨勢預判

1）人口流失型縣城承壓加劇：以東北某縣城為例，2024年常住人口減少3.2%，二手房掛牌周期延長至18個月，房價較峰值回落35%。

2）都市圈衛星城現結構性機會：如杭州都市圈的德清縣，受城際鐵路開通刺激，1月新房成交量環比增長22%，價格企穩在1.2萬元/㎡。

3）政策托底效應顯現：住建部"一縣一策"工具箱逐步落地，云南某邊境縣城通過發放購房補貼，實現庫存去化周期縮短至12個月。

? 專家洞見

麟評研究院關榮雪指出："當前復蘇本質是核心城市優質資產的估值修復，非核心區域仍需經歷供給側出清。"其團隊模型預測，2025年TOP30城市將吸納70%的住房信貸資源，而200個縣城可能面臨土地流拍常態化。

58安居客張波警示："三線城市1.9億㎡庫存需38個月消化，部分城市房價或再跌10%-15%。但具備特色產業支撐的縣城，如義烏、昆山，仍存在價值重估空間。"

這場始于核心城市的復蘇，正演變為中國房地產"價值再發現"運動。當北上深豪宅成為資金避風港，當成都、杭州上演"新一線崛起"，更多縣城則面臨殘酷的價值重估。樓市分化不僅是空間維度的撕裂，更是中國經濟結構調整的鏡像投射。如何在防范系統性風險與推進市場化出清間取得平衡，將成為2025年房地產政策的最大考驗。