這幾年中國樓市漸漸從“黃金時期”，過渡至深度調整的階段。由于受政策調控之影響，而且人口結構發生改變，消費觀念亦有所變動，這些因素相互交織在一起，致使房地產市場布滿諸多不確定性。據專業機構預估，往后大約45%的城鎮家庭將會徑直遭遇以下這四大挑戰，需提前做好應對之準備。

挑戰一：房貸壓力不降反增，現金流風險凸顯
即便當下，房貸利率處在歷史低水平，不過諸多前些年在高位購房的家庭，依舊肩負著高利率貸款。譬如在2019至2021年這段時間里，部分城市的首套房貸利率，居然一度高達5.8%至63%可現在已降到了3.5%至4%的范圍。對于已簽署固定利率合同的家庭而言，每月還款額并未減少，并且收入預期，反而由于經濟波動而承受壓力。2024年，央行報告顯示，全國房貸逾期率，同比上升了12%，部分家庭，因現金流斷裂，被迫“斷供”。專家建議，此類家庭，其實可以嘗試，與銀行協商利率置換方案，而且還可以通過出租房產，緩解壓力。

挑戰二：二手房流動性危機，降價也難成交
隨著新房供應的增加，以及購房需求轉向“品質優先”，二手房市場陷入了“有價無市”的困境。以某二線城市為例，2024年，二手房掛牌量激增，達到了40%，但是成交周期卻從平均3個月延長到了8個月。北京某學區房的業主，為了進行置換改善住房，接連降價15%；不過即便如此，依然沒有什么人感興趣。最終他決定“以租代售”。這一現象實際上反映出，房產的金融屬性已有所降低，持有者得重新去考量資產的流動性風險。

挑戰三：房產價值縮水，家庭財富面臨重估
樓市分化不斷加劇，非核心地段的房產以及老舊小區的價格在持續地回調。據房天下的統計來看，2024年三四線城市的房價與去年同期相比下跌了7%，而且部分郊區的樓盤其跌幅竟然超20%。持有這類房產的家庭，資產縮水已然成為定局。在未來的10年里，房產投資的邏輯將會發生轉變，從以往的“普漲”狀態轉而走向“結構性機會”。而且只有那些位于核心城市、優質地段的房產，以及像低碳社區這樣的綠色節能住宅，才具備保值的潛力。

挑戰四：租賃市場沖擊，“以租養貸”模式失效
這幾年呀，保障性租賃住房跟長租公寓都大量進到市場里來了，可普通住宅的租金回報率卻一直往低走呢。就拿上海來說吧，到2024年那會兒，中心城區的租金回報率都跌破1.5%啦而且比房貸利率低好多呢。這就表示呀，靠租金去把月供給cover住的房東，可能得面臨收支不平衡的狀況啦。通過多提供房源，保障性租賃住房以及長租公寓把市場格局給明顯改變啦；這個時候呢，普通住宅的投資吸引力慢慢變弱啦。在上海2024年的那些數據表明，中心城區的租金回報率降到1.5%以下啦這就讓房東們越來越難用租金收入去抵消貸款成本啦。優化資產配置，比如把非自住的房產，而且是那些閑置的房產，轉換為商業地產，或者是產業園區等多種不同的業態，這樣的話能夠降低僅僅依賴單一住宅所帶來的風險。

面對樓市的新常態，家庭需要摒棄“買房必賺”這種舊有的思維，轉而將關注點放在房產的居住屬性以及長期價值上。在政策層面，各地已經開始試點“以舊換新”“商貸轉公積金”等紓困措施；而且個體其實更應該主動去進行調整：

一是優化負債：優先償還高利率貸款，縮短還款周期；

二是聚焦核心資產：置換至人口流入城市的優質地段；

三是分散風險：將部分房產轉化為其他穩健投資。

樓市調整期，既是挑戰，而且是淘汰投機、回歸理性的必經之路。唯有提前做好準備，方能在這場變革之中守住財富的底線。