2025開年樓市現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖 核心城市與縣城分化加劇

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2025年1月全國70城房價呈現(xiàn)"核心回暖、邊緣承壓"的顯著分化格局。在政策組合拳持續(xù)發(fā)力下，南京、成都等強二線城市領(lǐng)跑新房市場，上海豪宅更創(chuàng)下連續(xù)32個月上漲紀錄，而北海、丹東等三線城市跌幅持續(xù)擴大。這場始于核心城市的復蘇浪潮，正深刻重構(gòu)中國房地產(chǎn)市場的價值版圖。

? 數(shù)據(jù)透視：結(jié)構(gòu)性回暖背后的三大特征

1）城市能級分化加劇：一線城市新房環(huán)比漲幅0.1%，二線實現(xiàn)2023年6月以來首次轉(zhuǎn)正，三線跌幅維持0.2%。南京、成都以0.7%漲幅領(lǐng)跑，而北海等三線城市跌幅達0.6%。

2）豪宅市場成關(guān)鍵變量：上海新房價格連續(xù)32個月上漲，1月再漲0.6%。陸家嘴某千萬級項目開盤即罄，驗證高凈值人群對核心資產(chǎn)的價值共識。深圳灣某頂豪項目單月成交破百套，顯示避險資金加速流入優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)。

3）二手房"以價換量"持續(xù)：雖然上海、深圳二手房環(huán)比上漲0.4%，但70城中仍有60城下跌。揚州跌幅達1.2%，反映非核心資產(chǎn)仍在價值重估通道。

? 案例解碼：成都的逆勢密碼

作為連續(xù)6個月領(lǐng)漲的城市，成都樓市呈現(xiàn)"量價螺旋上升"特征。天府新區(qū)某改善盤，借助"以舊換新"政策，實現(xiàn)單月去化率85%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，成都1月二手房帶看量同比激增40%，"學區(qū)房+地鐵房"組合溢價率達15%。這種"政策精準滴灌+需求有效釋放"的模式，為二線城市復蘇提供樣本。

? 縣城樓市三大趨勢預判

1）人口流失型縣城承壓加劇：以東北某縣城為例，2024年常住人口減少3.2%，二手房掛牌周期延長至18個月，房價較峰值回落35%。

2）都市圈衛(wèi)星城現(xiàn)結(jié)構(gòu)性機會：如杭州都市圈的德清縣，受城際鐵路開通刺激，1月新房成交量環(huán)比增長22%，價格企穩(wěn)在1.2萬元/㎡。

3）政策托底效應顯現(xiàn)：住建部"一縣一策"工具箱逐步落地，云南某邊境縣城通過發(fā)放購房補貼，實現(xiàn)庫存去化周期縮短至12個月。

? 專家洞見

麟評研究院關(guān)榮雪指出："當前復蘇本質(zhì)是核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的估值修復，非核心區(qū)域仍需經(jīng)歷供給側(cè)出清。"其團隊模型預測，2025年TOP30城市將吸納70%的住房信貸資源，而200個縣城可能面臨土地流拍常態(tài)化。

58安居客張波警示："三線城市1.9億㎡庫存需38個月消化，部分城市房價或再跌10%-15%。但具備特色產(chǎn)業(yè)支撐的縣城，如義烏、昆山，仍存在價值重估空間。"

這場始于核心城市的復蘇，正演變?yōu)橹袊康禺a(chǎn)"價值再發(fā)現(xiàn)"運動。當北上深豪宅成為資金避風港，當成都、杭州上演"新一線崛起"，更多縣城則面臨殘酷的價值重估。樓市分化不僅是空間維度的撕裂，更是中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的鏡像投射。如何在防范系統(tǒng)性風險與推進市場化出清間取得平衡，將成為2025年房地產(chǎn)政策的最大考驗。