庫存量所代表的這個數字的背后，藏著房地產市場的“秘密”。

合理的庫存如同市場的“緩沖墊”，既能有效地避免供過于求，所導致的積壓，又能妥善地防止供不應求，而引發的哄搶。

國際經驗能看出來，日本房地產泡沫破裂前，庫存量一直往上漲；美國房地產泡沫破裂前，庫存量也是上升的樣子。到最后這些慢慢積攢起來的庫存量就成了把市場給壓垮的重要因素。

如今中國房地產市場的庫存量盡管依然處于高位，但是下降的趨勢已經顯現出來，在這背后究竟隱藏著何種信號呢？

樓市止跌回穩在望，全國商品房庫存量持續下降，三類城市分化加劇

庫存量下降：市場復蘇的信號
2024年12月，全國百城新建商品住宅庫存規模為45265萬平方米，環比減少2.4%同比減少10.4%。

這一變化，離不開政策與市場的“雙輪驅動”。

政策層面，多地放寬限購以及限貸，以此降低購房門檻。這個時候，通過收購存量房來作為保障房，為庫存“減負”。

市場層面，新開工的面積以及土地的供應有所減少，這使得庫存壓力得到了有效的緩解。

三類城市分化加劇
盡管整體庫存下降，但一二三線城市的表現卻大不相同。2024年，全國商品房庫存量在政策以及市場的雙重作用之下持續下降，不過一二三線城市的表現呈現出極為明顯的分化態勢。

一線城市憑借著強大的市場活力以及政策紅利，其去庫存的成效十分顯著；二線城市在政策紅利與市場需求相互博弈的過程中，表現出了分化的態勢；三四線城市則面臨著較大的庫存壓力以及處于政策困境之中。

一線城市：庫存低位與市場活力的雙重優勢

一線城市像深圳和上海那樣，靠著很強的市場活力以及政策給予的好處，在去除庫存這方面獲得了很明顯的成果。2024年的深圳，新樓盤的成交面積比住宅用地的成交面積要多很多，庫存明顯減少了，把庫存轉化為銷售的周期也大幅度變短了。上海雖然住宅用地的成交量降低了，但是土地的成交金額依舊在全國處于比較靠前的位置。一線城市憑借相對寬松的戶籍政策、優良的公共服務以及強大的經濟吸引力，在去除庫存這個領域展現出了很好的表現。

二線城市：政策紅利與市場需求的博弈

二線城市的表現呈現出不一樣的情況。成都還有青島，靠著比較寬松的戶籍政策以及質量高的城市規劃，在去除庫存方面獲得了特別明顯的效果。不過呢像西安這類城市，雖然庫存有增加，可是新樓盤的市場依然很活躍。二線城市去除庫存的效果，是由政策帶來的好處和市場需求相互較量決定的。

三四線城市：庫存壓力與政策困境的雙重挑戰

三四線城市正遭遇比較明顯的庫存壓力呢。到2024年12月的時候，三四線城市的庫存去化周期已經到了30.6個月這個數字比合理范圍要高好多呀。像徐州無錫這類部分城市，即便它們已經降低了土地供應的量，但它們的庫存消化周期還是超過了兩年呢。因為三四線城市有人口往外流的情況，再加上經濟基礎本身就比較弱，所以使得市場需求受到了一定的約束，而且在政策調整方面也沒什么太多的余地啦。

未來趨勢：去庫存的持續性與新動力
2025年，去庫存工作還會繼續；不過不同城市的表現會更加不一樣。政策帶來的好處會繼續釋放出來，購房政策會進一步調整優化，目的是降低購房花費，提升交易的活躍程度。與此同時潛在需求會一直釋放，這里面有房東更換房屋的需求，還有城中村改造產生的購房需求等。

未來好房子項目中，存量的盤活以及城市的更新，將會成為去庫存的新動力。

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