22.33萬套！2024，成都二手房成交創(chuàng)下歷史新高。然而，在成交量的背后，去年二手房的成交結(jié)構(gòu)又有哪些特征？為什么在火熱的二手房市場(chǎng)，有些二手房房東的體感熱度卻大不一致？去年，二手房套均成交面積96.08㎡，套均總價(jià)約130萬，今年又會(huì)迎來哪些變化？
由于今年5+2區(qū)域新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，部分普通改善需求只能轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)，處于新房供應(yīng)面積空缺的二手房，將迎來價(jià)值躍升。
01.
成交比例分析：
低總價(jià)、小面積二手房占主力
克而瑞四川發(fā)布了這樣一份數(shù)據(jù)：2021年，成都一二手成交結(jié)構(gòu)為8:2，2022年，這一比例變?yōu)?:5，時(shí)間來到2024年，比例已經(jīng)調(diào)整為3:7，這宣告著成都的新房二手房市場(chǎng)已經(jīng)完全拉開了差距，全面進(jìn)入存量房時(shí)代。
2006年至2015年，為滿足大量剛性住房需求，防止房價(jià)過快上漲，國家實(shí)施“7090政策”調(diào)控樓市，新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90㎡以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。以成都市為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年至2015年，全市供應(yīng)90平米以下的商品住宅合計(jì)約140萬套。這些中小套型房源在二手房市場(chǎng)大量上市交易。目前二手房市場(chǎng)中，單價(jià)1.5萬元/㎡以下占比69.4%，總價(jià)200萬元以下占比87.3%，90平方米以下房源成交占比為51.4%。
新的需求產(chǎn)生之后，原有的二手房想要快速出手，造就了成都活躍的二手房交易。
當(dāng)成交總量達(dá)到22.33萬套時(shí)，二手房的成交主力如何？貝殼研究院西南分院給出的數(shù)據(jù)是：成交套均單價(jià)為13836元/㎡，套均總價(jià)130.4萬元，套均面積是96㎡左右。克而瑞四川還把這個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行了細(xì)化，發(fā)現(xiàn)了二手房的兩大特點(diǎn)：
面積方面：
120㎡以下剛需產(chǎn)品中一二手成交結(jié)構(gòu)為2:8，表明八成剛需客戶選擇二手房；120㎡以上改善產(chǎn)品中一二手成交結(jié)構(gòu)6:4，表明四成改善客戶選擇二手房。
2024年大成都新舊房成交結(jié)構(gòu)對(duì)比 數(shù)據(jù)來源：克而瑞四川
價(jià)格方面：
從價(jià)格來看，2024年成交二手房源中，近7成總價(jià)在150萬內(nèi)，9成總價(jià)在250萬內(nèi)；其中120m以上改善產(chǎn)品中，也有近7成總價(jià)在250萬內(nèi)。總價(jià)方面，二手房整體套均總價(jià)與新房價(jià)差123萬元；其中140㎡以上各面積段總價(jià)價(jià)差明顯拉大，價(jià)差達(dá)到80-177萬不等。
02.
5+2區(qū)域二手房漲幅榜TOP20公布，
去年這些小區(qū)在漲價(jià)
以剛需為主導(dǎo)的結(jié)構(gòu)類型，也拉動(dòng)著成都二手房的價(jià)格變化，下表是好好選房統(tǒng)計(jì)的2024年成都5+2區(qū)域二手房的漲幅TOP20，除了個(gè)別因?yàn)槌山环啃蛶淼木鶅r(jià)變化外，在這張表單中，我們能看到去年哪些房子在悄悄漲價(jià)。
這份榜單中，漲價(jià)小區(qū)主要有兩大大特征：
一、老破小，總價(jià)低。從上面的榜單中能夠看到，這其中多數(shù)樓盤房齡都超過20年，一部分為沒有電梯的老破小，還有一部分是早期修建的老電梯房。這類房源面積并不大，總價(jià)也能控制在100萬以內(nèi)。
二，有學(xué)區(qū)加持。這其中的著名代表是，成交均價(jià)達(dá)到5.9萬元/㎡的上翔街21號(hào)，因?yàn)閷?duì)口成都實(shí)驗(yàn)小學(xué)而走紅，而漲幅榜TOP3的南紗帽街31號(hào)院，則屬于錦二的學(xué)區(qū)，對(duì)口龍王廟正街小學(xué)，漲幅達(dá)25%的三圣街49號(hào)同樣如此對(duì)口龍王廟正街小學(xué)。
03.
市場(chǎng)預(yù)判：
300萬+二手房成交量或迎來躍升
“不是每個(gè)人都有一套老破小，但更多的是很多人手上都有普通住宅。普通住宅的二手行情走勢(shì)，更加牽動(dòng)人心。”
2024年，新房成交套均面積為131㎡，二手房成交套均面積為96㎡，從面積能夠看出去年成都的新房二手房形成互為補(bǔ)充的關(guān)系，而隨著今年新房市場(chǎng)的改變，二手房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也將發(fā)生變化。
我們先來看看今年成都新房與二手房的庫存關(guān)系：
據(jù)克而瑞四川統(tǒng)計(jì)，大成都新舊房總存量近27萬套，其中二手房掛牌超16萬套，是新房存量1.6倍，庫存充足。
各區(qū)域中，5+1區(qū)整體一二手存量結(jié)構(gòu)2:8，其中錦江、武侯、青羊、高新南二手房存量占比75-91%，遠(yuǎn)超新房存量；近郊一二手存量結(jié)構(gòu)4:6，屬于一二手共生市場(chǎng);遠(yuǎn)郊新房占主導(dǎo)地位，二手存量僅占2.5成。
與此同時(shí)，還有大量次新二手房存在——克而瑞四川推算了這樣一組數(shù)據(jù)：2017-2022年備案新房中，約42萬套(占比37%)房源成交均價(jià)低于所在行政區(qū)當(dāng)年整體均價(jià)10%以上，按照出售率5%估算預(yù)計(jì)有約2萬套低價(jià)次新房入市，對(duì)市場(chǎng)形成一定沖擊；5+2區(qū)中，天府新區(qū)、高新南區(qū)、金牛區(qū)低價(jià)次新房占比均超40%。
2025成都各行政區(qū)次新房供應(yīng)推算 數(shù)據(jù)來源：克而瑞四川
新房庫存少，二手房庫存充足，是今年市場(chǎng)的一個(gè)重要特點(diǎn)。
除此之外，中原地產(chǎn)還指出今年新房的另一個(gè)特點(diǎn)：新房市場(chǎng)泛豪宅化。隨著越來越多新項(xiàng)目定位更高，改善客群也就面臨擠壓，因此，關(guān)于今年的二手房中，走紅的或許不再是“老破小”，四川中原給出的預(yù)測(cè)是：
二手成交量或?qū)⒃俅翁嵘?5萬套，面積突破2400萬㎡；普改將殺向二手市場(chǎng)，300萬+二手房成交量會(huì)在今年迎來躍升。
貝殼研究院西南分院院長孫堃表示：2025年，成都二手房市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)出三大特點(diǎn)——
1、活躍。城市的未來發(fā)展?jié)摿o予房地產(chǎn)市場(chǎng)足夠的預(yù)期，因此今年二手市場(chǎng)活躍度會(huì)延續(xù)，大概率會(huì)呈現(xiàn)出，成交單價(jià)、套均總價(jià)、套均面積都穩(wěn)步提升的狀態(tài)。
2、面積擴(kuò)大。成交結(jié)構(gòu)方面，150萬以內(nèi)的交易仍然是二手房交易的主力占比，但是250萬或者說300萬總價(jià)以上的交易占比會(huì)有所提升。
3、多元。二手房作為新房的補(bǔ)充，當(dāng)新房呈現(xiàn)出高總價(jià)高定位的格局時(shí)，將帶動(dòng)二手房成交更多元，或許會(huì)有更多高品質(zhì)的二手房迎來一波行情。