樓市的每一次變化，都牽動著無數(shù)人的心。
最近左鄰右舍聊的最多的，就是2025年這個時間點。
有人說這是樓市的轉(zhuǎn)折點，也有人談到房子就唉聲嘆氣。
畢竟這兩年跌跌不休，很多人都陷入了資產(chǎn)貶值。
買房的人也跟著犯了難，是現(xiàn)在抓緊時間上車，還是再等等？
眼下的房地產(chǎn)市場亂的跟一鍋粥似的。
01.
市場現(xiàn)狀，數(shù)據(jù)觸目驚心。
拿數(shù)據(jù)說話，去年末全國商品房待售面積75327萬平方米，比上年末增長10.6%。升至歷史高位。
從24年2月到12月末，全國商品房狹義庫存從7.60億平米，降低7.53億平米，
等于說，10個月時間國家去庫存才0.07億平，連7.6億零頭都沒去掉。
0.07億，相當于7.6億狹義庫存的“1%”都不到。
這么算下來，估計2024年整一年，商品房去庫存最多不超過6%。
如果再加上二手房庫存，爛尾樓，還有賣不動的房子，廣義庫存都快突破25億平方米了。
這是什么概念？相當于給全國每個家庭都再分一套房子還有富余。
02.
房企困境，債務(wù)壓的喘不過氣
這兩年，開發(fā)商的日子也不好過，新開工面積簡直慘不忍睹，
從前幾年的14.6億平方米，一下子掉到了7.39萬億平方米。
這跌幅，都快趕上自由落體了。
再看看融資額變化：
2020年增長9%，2021年掉頭向下，跌了24%，2022年更慘，跌了34%，2023年繼續(xù)跌28%，2024年10月，又跌了25.6%。
三年連續(xù)斷崖式下跌，讓很多房企喘息都難，
有的房企扛不住了，干脆直接關(guān)門大吉；大的房企也扛不住，開始債務(wù)重組了…
03.
市場錯位：冰火兩重天
比方一線和好幾個強二線城市，“日光盤”重出江湖，好幾個盤都是人山人海，排隊搶購。
而且土地供應越來越少，房源也少得可憐。
三四線城市呢？
情況完全相反。市場房子越來越多，買的人越來越少，有的地方庫存化周期超過36個月。
想要賣一套房，得等三年。
業(yè)主著急變現(xiàn)就只能從價格上下功夫，打八折不行，就打七折。
再不行，就折上折。但是就是姿態(tài)低到這種程度了，很多依舊是無人問津。
開發(fā)商為也沒招了，只能打折促銷。平均價便宜18%，市場還是不買賬，老百姓的心態(tài)變了，賣家也心態(tài)崩了。
04.
專家預測，拐點將至
看這種情況，有些人認定下行趨勢還得持續(xù)好長一段時間。
不過多年房產(chǎn)研究經(jīng)驗的王明峰專家卻給出了不一樣的預判，
他說，現(xiàn)在新房供應少得可憐，不到從前的三分之一，市場遲早要反應過來。
另外，他還說，政策超給力，比如房貸利率降到歷史低點，稅收更優(yōu)惠了，限購政策放寬了…這些都將有助于市場的上行，
到2025年，拐點的苗頭該出現(xiàn)了。
04，未來展望：分化明顯
王大專家的分析自有其道理，2025年市場可能出現(xiàn)新變化，迎來筑底行情，但是筑底拐點并不等于房價就會暴漲。
從趨勢來看，一線和強二線肯定回暖先行。
三四線城市，如今正處于產(chǎn)業(yè)單一、人口外流加劇的劣勢下，未來調(diào)整還將繼續(xù)，甚至有的地方還會繼續(xù)下探新低。
05.
購房建議：因人施策
如果你一套房子都沒有，準備買房，建議瞄準一線和強二線城市，優(yōu)選城市核心區(qū)，地段優(yōu)勢、配套優(yōu)勢，性價比更高。
而且盡量選擇大企業(yè)，比如國企央企的樓盤，實力強，交樓、質(zhì)量更有保障。
買之前還要考量自己的經(jīng)濟實力，別把自己逼到絕境。
別被銷售忽悠兩句就買了，要有自己的買房預算：
月供不超過收入的40%，首付備足4成，留夠3年的應急資金。
這些都是過來人血的教訓！
如果你打算換大房子，首先要看準城市規(guī)劃，別買到爛尾樓。
可以先把手上的房子賣了，等等再買新房。
買房時優(yōu)先關(guān)注學區(qū)房，但也要緊盯學區(qū)政策變化。
如果你是奔著投資去買房，就要掂量掂量自己的本事。
房子說到底是用來住的，不是用來炒的。這個道理是不會變的。
所以杠桿別加得太高，留點余地，可以多關(guān)注舊城改造的機會。