2024年，武漢市新建商品住宅市場分區(qū)存量與出清周期表現(xiàn)。戴德梁行/圖）
在多重利好政策助推下，武漢商品住宅市場出清周期呈整體下降趨勢，去庫存壓力正逐步緩解。
2025年1月14日，戴德梁行研究部發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2024年12月底，武漢商品住宅市場整體出清周期已由當(dāng)年6月的30.9個月下降至17.6個月，相當(dāng)于去化周期在半年內(nèi)直降了13個月。
以價換量成為武漢市部分商品住宅項目快速去化、回籠資金的重要方式。戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年，武漢市商品住宅市場呈量價齊跌趨勢。其中，全市商品住宅成交面積837.9萬平方米，和2023年相比下降約25.3%；市場成交均價15530元/平方米，較2023年下降約6.3%。
戴德梁行武漢公司研究部經(jīng)理胡韻在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示：“整體來看，2024年，武漢商品住宅市場結(jié)構(gòu)性調(diào)整趨勢明顯，中心城區(qū)成為供應(yīng)主力區(qū)域，改善型升級需求有望成為未來商品住宅市場新的增長點。”
商品住宅以價換量
2024年，武漢樓市在經(jīng)歷前9月的成交低迷期后，年終“翹尾”效應(yīng)明顯。
武漢市住房和城市更新局（以下簡稱“武漢住更局”）統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，武漢樓市自2024年10月份開始成交明顯放量，首度跨過月銷超萬套門檻，12月成交量更是接近3萬套。
記者根據(jù)武漢住更局公布的每月成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2024年，武漢市商品住房成交量突破10萬套，達(dá)到102717套。其中，10—12月，武漢市商品住房成交量分別達(dá)10919套、16767套和28331套。
這得益于“一攬子增量政策”帶來的利好。2024年9月30日，武漢市住更局發(fā)布通知，推出了優(yōu)化個人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、給予階段性購房優(yōu)惠支持、優(yōu)化預(yù)（銷）售方案管理、促進(jìn)“以舊換新”住房消費等十條舉措。
例如，在給予階段性購房優(yōu)惠支持方面，2024年10月1日至12月31日，家庭購買首套住房的，按契稅實繳額度給予全額補(bǔ)助優(yōu)惠，第二套住房按契稅實繳額度給予50%補(bǔ)助優(yōu)惠。
2024年12月31日，武漢市住更局發(fā)布《關(guān)于延長部分房地產(chǎn)政策期限的通知》，將此前提出的階段性調(diào)整住房公積金貸款額度、推行“賣舊買新”交易新模式、優(yōu)化新建商品房項目審批服務(wù)、優(yōu)化個人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、給予階段性購房優(yōu)惠支持等政策適用期限延長至2025年6月30日。
除政策利好帶動外，武漢樓市在2024年10月后成交明顯放量，也得益于部分商品住宅項目采取的以價換量舉措。
戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年，武漢市商品住宅市場成交均價15530元/平方米，較2023年下降約6.3%。分區(qū)域來看，15個主要區(qū)域成交價格和2023年相比均出現(xiàn)下降趨勢，部分中心城區(qū)降幅達(dá)到10%以上。
其中，漢南區(qū)成交價格同比大幅下降24%，江岸區(qū)、硚口區(qū)、東湖高新、漢陽區(qū)、江漢區(qū)降幅分別為17.6%、15%、12.7%、12.2%、11.6%，洪山區(qū)則相對穩(wěn)定，小幅下降0.7%。
胡韻表示，武漢市中心城區(qū)價格下調(diào)也激發(fā)了市場需求的釋放，成為2024商品住宅主力成交區(qū)域，占全市成交面積的38.3%，漢陽區(qū)和江岸區(qū)分別占到全市成交面積的11.1%和10.1%。
在胡韻看來，武漢市正在推行包括核心區(qū)域土地商改住在內(nèi)的一系列措施，預(yù)計未來市場會進(jìn)一步加大對中心城區(qū)核心板塊優(yōu)質(zhì)項目的供應(yīng)，一方面將進(jìn)一步激發(fā)市場改善型升級需求，另一方面也將有助于平衡和穩(wěn)定中心城區(qū)整體商品住宅價格。
“分區(qū)域來看，武漢市去化壓力較大的區(qū)域仍集中于遠(yuǎn)城區(qū)，但供應(yīng)量正逐步放緩。長期來看，存量去化有望通過‘以時間換空間’方式來逐步緩解。”胡韻分析認(rèn)為。
商改住盤活存量資產(chǎn)
從土地市場表現(xiàn)來看，武漢市土地市場整體呈現(xiàn)“量漲價降”趨勢，成交樓面均價下降明顯。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2024年，武漢市共掛牌出讓220宗地塊，成交197宗，總成交面積827.4萬平方米，同比增長55.8%；總成交金額694.2億元，同比下降37.3%，整體成交樓面均價較2023年年末下降25.4%。
從成交土地類型來看，涉宅用地類引領(lǐng)武漢市土地市場成交，占全年成交面積達(dá)50.9%。分區(qū)域來看，次中心城區(qū)為2024年武漢市土地市場成交主力區(qū)域，占全年總成交面積的45.7%，其中沌口占總成交面積的20.6%，達(dá)170.8萬平方米。
戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在武漢市土地出讓中，央國企仍為拿地主力，占到總成交面積的84.6%，民企僅占13.7%。2024年，共有12宗地塊出現(xiàn)溢價，其中10宗位于主城區(qū)，僅武昌區(qū)就達(dá)8宗。
在推行商改住工作方面，武漢開創(chuàng)了全國盤活存量資產(chǎn)的先河。據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年，武漢市共有10個項目申請商改住。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，2024年，武漢市共成交6宗商改住地塊，分別為原長江中心B2地塊、原保利維塔地塊、原江南實業(yè)地塊、原華僑城歡樂天際中央?yún)^(qū)TOD商服地塊和2宗原青山濱江交投商服地塊，大部分商改住地塊位于沿江核心板塊。
（2024年武漢土地市場商改住地塊成交情況。戴德梁行/圖）
胡韻表示，根據(jù)當(dāng)前武漢市房地產(chǎn)市場運行情況，商改住模式將有助于優(yōu)化區(qū)域土地資源配比，提高土地利用效率。對地塊性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整，將不僅滿足部分居民對核心區(qū)域高端住宅項目的改善需求，增加核心區(qū)域住宅供應(yīng)量,也有利于維持核心區(qū)域房價穩(wěn)定。
武漢市大力推進(jìn)存量土地商改住，也與當(dāng)?shù)厣剔k市場空置率居高不下、租金水平持續(xù)下降密切相關(guān)。
戴德梁行武漢公司總經(jīng)理周星表示，2024年，武漢市甲級寫字樓市場迎來約16萬平方米新增供應(yīng)，推動總存量達(dá)到約320萬平方米。零售市場方面，武漢市核心商圈供應(yīng)活躍，新增45.8萬平方米零售空間，推動總存量至451.1萬平方米。
新增供應(yīng)規(guī)模龐大，成為武漢市甲級寫字樓市場整體空置率有所攀升的重要因素。戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2024年年底，武漢市甲級寫字樓市場整體空置率達(dá)到36.5%，和2023年同期相比上升了0.4個百分點。
從新增供應(yīng)與凈吸納量表現(xiàn)來看，2020—2024年，武漢市甲級寫字樓市場迎來新一輪集中供應(yīng)期，年均新增供應(yīng)21.1萬平方米，同期年均凈吸納量則為8.7萬平方米。具體到2024年，全年凈吸納量為8.9萬平方米，同比下降31.3%。
武漢市甲級寫字樓市場明顯供大于求，也導(dǎo)致租金仍處于下行通道。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，截至2024年年末，武漢市核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓整體租金水平降至82.5元/平方米/月,較2023年年末下降約8.1%。