這可還沒過年呢！
2024年的樓市，就像坐上了一列失控的過山車，起點很低，開起來更低，半路上了高峰讓無數(shù)人嗨翻了，沒想到接下來就是看不到底的深淵。
無論是新房還是二手房，無論是一線還是三四線城市，房價依然在以肉眼可見的速度滑落。那么，2025年的樓市，還能撐住嗎？
01 房價的“滑鐵盧”，是真的很滑
根據(jù)2024年12月的統(tǒng)計，全國100個重點城市中有98個城市的二手房房價在下跌，環(huán)比下降0.53%，同比更是大跌7.26%。就連一些曾經(jīng)房價堅挺的大城市，比如北京、上海，也進入了全面下行的通道。
唯一的“幸運兒”是深圳和成都，但漲幅僅有0.05%和0.1%，這點“上漲”連遮羞布都算不上。
再來看新房市場，12月的百城新房價格環(huán)比上漲0.37%，同比上漲2.68%。聽起來似乎有點希望？但背后的原因是高端改善型樓盤的供應激增。
比如上海豪宅市場，2024年前三季度的成交量竟然超過了過去四年的總和。這些高價房源拉高了整體均價，但普通樓盤的價格其實并沒有起色。
更扎心的是，房價指數(shù)已經(jīng)跌回了2017年的水平，部分城市甚至“回到解放前”。比如鄭州的房價已經(jīng)跌回了2016年8月，廊坊更慘，直接回到了2016年1月的狀態(tài)。
02 輸液輸?shù)氖瞧咸烟牵挥袆幼?/div>
面對房價下滑，救市的力度已經(jīng)拉滿了。從降低首付比例，到放寬限購，再到降低房貸利率，各種刺激政策層出不窮。
尤其是2024年9月底的一系列政策，短時間內(nèi)確實讓市場交易量有所回升，甚至讓部分城市的二手房價格在10月和11月小幅上漲。
但是，這種效果很快就消散了。12月的數(shù)據(jù)顯示，二手房成交量再度下滑，價格也回到了跌勢。為什么政策救市總是“雷聲大雨點小”？答案其實很簡單：沒錢。
整體來看，我們的債務率已經(jīng)超過了2008年美國次貸危機的水平。尤其是以居民可支配收入為分母的債務率，中國已經(jīng)遠超美國、日本、韓國等主要經(jīng)濟體。
這還沒算那10萬億的經(jīng)營貸呢。
過去大家總說“剛需不會消失”，但如今剛需真的在消失。購房主力的20-59歲人群從2016年開始就已經(jīng)減少。更別提結(jié)婚率、生育率，直接削弱了婚房、學區(qū)房需求。
更扎心的一個數(shù)據(jù)是，中國人的首次購房年齡平均為32歲，而這個年齡段的人口在2022年后開始減少......。
那么剩下的人在哪兒呢？答案是，早就在城市里了。城市化是樓市的“發(fā)動機”。但現(xiàn)在城市化率已經(jīng)接近70%，發(fā)動機快沒油了。
城市化發(fā)展到現(xiàn)在，新增的購房需求越來越少之外，還帶來了一個意想不到的副作用：很多家庭從三四線轉(zhuǎn)移到一二線之后，會賣掉老家的房子籌錢，這進一步加劇了市場的供給壓力。
03 我多想回到過去，但可能嗎？
很多人都在問：房價會不會反彈？樓市還能不能回到過去那個“閉眼買房就賺錢”的時代？答案恐怕讓人失望：不可能了。
2025年的樓市，可能會在政策的不斷刺激下迎來跌幅的逐步收窄，甚至部分城市的某些房源會出現(xiàn)小幅反彈。但從全國范圍來看，房價的整體走勢依然是下行的。尤其是二手房市場，供過于求的現(xiàn)狀短期內(nèi)難以改變。
上兩天看到一篇文章，論述說5月之前，還會有新的政策出來給樓市刺激加碼，比如進一步放寬限購、降息、增加購房補貼等。
我相信這是一定的，因為現(xiàn)在就是樓市淡季，過年之后需求才會重新釋放。但這些政策的效果很可能越來越有限。
畢竟，可以刺激需求，但卻無法增加人口和收入。