2025年政策發(fā)力點(diǎn)將圍繞‘保主體’進(jìn)行，存量土地回購將成為推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的核心引擎，預(yù)計(jì)2025年上半年房地產(chǎn)市場止跌基本完成。”日前克而瑞集團(tuán)董事長、上海易居房地產(chǎn)研究院院長丁祖昱表示，展望2025年，“良幣驅(qū)逐劣幣”成為趨勢，房企將回到持續(xù)健康運(yùn)營軌道。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年，房地產(chǎn)行業(yè)的銷售規(guī)模降至10億平方米以下，房地產(chǎn)開發(fā)投資回到了2016年，全年同比下降11%，新開工面積預(yù)計(jì)為7.4億平方米，回到了2006年。
具體來看，房地產(chǎn)市場中的一手房市場，百城新房成交面積和成交金額分別為2.4億平方米、4.7萬億元，同比降幅達(dá)到24%和23%。但在第四季度，這一數(shù)據(jù)止跌，成交面積創(chuàng)2023年下半年以來新高。其中，成都新房銷售面積突破1400萬平方米，上海新房成交金額突破5000億元，分列銷售面積和銷售金額榜首。另外，深圳新房成交金額同比正增長，同比增長28%。
在丁祖昱看來，房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將在2025年上半年基本完成止跌，具體來看，一二手房成交總量在2025年一季度或下降兩成左右，但同比仍上升四成；2025年一、二季度70城將有過半數(shù)城市房價(jià)止跌，同時(shí)，2025年一、二季度房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)同比增速有望持平。
2024年高端住宅市場放量增長
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年重點(diǎn)30城一二手成交總量為3.7億平方米，同比微降8%。一線城市一二手房成交面積同比正增長7%。具體來看，深圳、大連、長沙、上海、北京、福州等6個(gè)城市一二手房成交面積實(shí)現(xiàn)正增長，其中深圳漲幅45%居首位。對此，丁祖昱分析認(rèn)為，從一二手房需求總量來看，2024年住房總需求規(guī)模趨穩(wěn)。“整體房價(jià)回調(diào)，一手房價(jià)回到2019年，二手房價(jià)回到2017年，部分二手房價(jià)格回調(diào)顯著，不過房價(jià)在四季度已有企穩(wěn)態(tài)勢，部分項(xiàng)目四季度量價(jià)企穩(wěn)。”
土地市場的投資在2024年也繼續(xù)下行，2024年全國土地成交規(guī)模同比下降16%，一、二線城市提質(zhì)縮量。從土地成交金額來看，土拍集中度見頂，2024年土地成交金額TOP5城市占比22%持平，土地成交總價(jià)TOP3城市北京、上海和杭州成交總價(jià)超千億元。重點(diǎn)城市拿地開工率不足五成。
另一方面，高端住宅市場在2024年放量增長?？硕饠?shù)據(jù)顯示，總價(jià)3000萬元以上高端住宅成交同比大增，總價(jià)億元以上高端住宅新房成交了77套，同比倍增141%，其中上海總價(jià)3000萬元以上一二手高端住宅成交占比達(dá)62%和43%。
在丁祖昱看來，房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將在2025年上半年基本完成止跌，從城市表現(xiàn)來看，將有8城將率先回穩(wěn)，這些城市分別為杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。
房企或重回健康運(yùn)營軌道
在2025年，房企或?qū)⒅鼗亟】颠\(yùn)營軌道。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，百強(qiáng)房企累計(jì)操盤銷售業(yè)績同比下跌30%，千億房企數(shù)量回到2016年，較2024年進(jìn)一步減少4家至12家，全口徑銷售金額TOP100房企中民企百強(qiáng)占比一半，進(jìn)一步聚焦十強(qiáng)，民企只占2席。
同時(shí)，2024年房企投資金額較高點(diǎn)下降75%，2024年百強(qiáng)房企拿地銷售比0.16，為近5年最低。房企投資聚焦在少數(shù)城市，銷售TOP30企業(yè)投資城市均不足20個(gè)。各類型企業(yè)投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，央國企拿地金額占比30%，拿地金額同比下降46%，城投平臺公司拿地金額占比26%，拿地金額同比增加36%。
不過，借助多種新營銷手段，房企的部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了熱銷和銷售逆轉(zhuǎn)。“價(jià)格手段效果最佳，整體占比達(dá)到87%，其中華北、華南超九成的強(qiáng)營銷項(xiàng)目使用價(jià)格手段，另外房企積極利用新媒體、新技術(shù)，通過實(shí)景展現(xiàn)、新媒體推廣和自拓客，實(shí)現(xiàn)了較好的營銷效果，典型企業(yè)如華潤置地、越秀地產(chǎn)和華發(fā)表現(xiàn)突出。”丁祖昱表示。
同時(shí)，在上海、北京、深圳等城市2024年涌現(xiàn)了11個(gè)超百億樓盤。其中高端住宅占比提升，單價(jià)10萬元平方米以上樓盤有8個(gè)，剛需、剛改項(xiàng)目也在列，多為央國企項(xiàng)目。
從客群特征來看，高端客戶二代占比上升，產(chǎn)品需求差異化；改善客戶以地緣改善為主導(dǎo)，需求全面升級；剛需客戶傾向于總價(jià)控制，追求產(chǎn)品均好，主打青年社區(qū)。發(fā)布會(huì)通過多個(gè)項(xiàng)目案例進(jìn)一步分析客戶的變化，并在案例中分析了產(chǎn)品端住宅規(guī)范突破、配套全面升維等多個(gè)角度的升級和變化。
對此，丁祖昱分析表示，產(chǎn)品端“良幣驅(qū)逐劣幣”已成為趨勢，但“欣喜”背后也有挑戰(zhàn)，房企需要解決產(chǎn)品超配帶來的高成本壓力，產(chǎn)品升維所帶來的交付壓力，以及產(chǎn)品交付后的管理壓力，比如四代宅封陽臺、違建等風(fēng)險(xiǎn)的管理壓力以及會(huì)所超配后的運(yùn)營壓力。
補(bǔ)貼式招商已成為過去
2025年，物管行業(yè)或也將“止跌回穩(wěn)”。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，在2024年，物業(yè)管理企業(yè)營收增速創(chuàng)新低，上市物企營收增速降至4.7%，為近年新低，各業(yè)務(wù)營收增速持續(xù)下滑，非主業(yè)增值服務(wù)降幅最大，同比下降25%，基礎(chǔ)服務(wù)增速降至10%。上市物企凈利再度轉(zhuǎn)跌，2024年上半年上市物企凈利潤下跌30%，全年凈利潤或跌至5%以下，整體毛利率從22%下降至20%。
不過，在丁祖昱看來，物業(yè)管理行業(yè)也出現(xiàn)了“止跌回穩(wěn)”信號，其中上市物企PE逐漸提升，股價(jià)筑底盤整。
“住宅面臨經(jīng)營壓力大、房屋老齡化、綜合環(huán)境復(fù)雜等多重挑戰(zhàn)，物業(yè)需要回歸初心，做好行活。”丁祖昱分析認(rèn)為，地物協(xié)同趨勢下，住宅產(chǎn)品升級將給物業(yè)服務(wù)帶來新的挑戰(zhàn)，物業(yè)管理需要從前期反饋、降本增效、靈活運(yùn)營三方面發(fā)力。“整體來看，物管行業(yè)‘危中有機(jī)’，只有回歸初心修煉內(nèi)功，才能成就真正的好物企。”
具體來看，物管行業(yè)中，商業(yè)仍面臨租金持續(xù)下跌、零售業(yè)態(tài)收縮、餐飲增收不增利的問題。“在這一背景下，品牌主動(dòng)調(diào)整，適應(yīng)新消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)創(chuàng)新邁向3.0，打造三維一體的場景、內(nèi)容、運(yùn)維情感共鳴和互動(dòng)體驗(yàn)。”丁祖昱表示。
丁祖昱還分析認(rèn)為補(bǔ)貼式招商已成為過去，產(chǎn)品、配套、資源、服務(wù)將是特色打造的重點(diǎn)方向。“產(chǎn)園REITs止跌回穩(wěn)，整體上漲9.13%，核心城市廠房資產(chǎn)REITs表現(xiàn)好于研辦載體，2024年新上市項(xiàng)目有限且估值低于預(yù)期，REITs尚未能成為最優(yōu)退出方式。”
在長租市場方面，丁祖昱表示，保租房斷區(qū)供應(yīng)還將持續(xù)提升，在2025年—2026年期間觸頂，隨后回歸平穩(wěn)，租賃需求企穩(wěn)。“由于2024年保租房籌集放緩、租金承壓、國企發(fā)力保租房，從運(yùn)營主體來看，安居主體自運(yùn)營漸成風(fēng)向，保租房市占率走高，租金回歸市場邏輯。”
同時(shí)，康養(yǎng)市場和文旅市場也將迎來變化。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2024年市場化床位快速增長10.24%并創(chuàng)新高，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率企穩(wěn)回升，需求端面臨有需求“無消費(fèi)”的情況，有效消費(fèi)轉(zhuǎn)化受挫。丁祖昱認(rèn)為聚焦“6070”新生代康養(yǎng)需求，市場空間可期，隨著長護(hù)險(xiǎn)完成閉環(huán)，養(yǎng)老消費(fèi)迎來機(jī)遇。