以下為研究報告摘要：

周度觀點：我們預計2025年投資、銷售同比降5-10%。本周重點50城新房成交環比降5.5%，但11月(截至15日）日均成交同比升7.2%。統計局披露的10月單月銷售面積同比降1.6%，降幅較9月收窄9.4pct，但單月投資增速降幅擴大3pct至12.3%。由于二手房分流剛需、拿地開工下滑帶來優質供應不足、二線郊區及三四線樓市承壓，我們預計2025年全國商品房銷售仍將下滑5-10%，投資復蘇將滯后于銷售，預計2025年投資同比降5-10%。

稅費減免細則落地，一線二手房短期成交有望維持高位。一方面將現行享受1%契稅稅率的面積標準由90平方米提高到140平方米，另一方面明確北上廣深若取消非普住宅標準，則持有2年以上非普宅亦免征增值稅（調整前僅普宅免征），降低二手非普宅交易摩擦成本。我們認為稅費優惠政策更為邊際利好二套房及非普宅等改善客群，預計短期一線城市二手房成交有望維持高位，同時重申“止跌企穩”將遵循“好產品——一線+二線核心區——全國經濟企穩——全國樓市企穩——投資企穩”。

中期產品力強、歷史包袱較輕、庫存結構優化房企或迎個股機會。隨著政策陸續落地及銷售增速回落，短期地產板塊波動加大，建議投資者更多關注中線布局，再次強調中期歷史包袱較輕（高點拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+優質產品細分市場企穩、限價放開+土拍優化（實質為地價下降）帶來毛利率改善，走出個股行情。

維持板塊積極觀點。個股關注：1）歷史包袱較輕、庫存結構優化的房企如綠城中國、建發國際集團、中國海外發展、招商蛇口、濱江集團、越秀地產、華潤置地、保利發展等；2）估值修復房企如萬科A、金地集團、新城控股等；3）同時建議關注經紀（貝殼）、物管（中海物業、保利物業、招商積余）、代建（綠城管理控股）等細分領域頭部企業。

政策環境監測：稅費減免細則落地，財政發力降低購房成本

市場運行監測：1）成交：環比回落，后市有待觀察。本周（11.9-11.15）50城新房成交2.2萬套，環比降5.5%；20城二手房成交2.2萬套，環比降10.2%。11月（截至15日）重點50城新房日均成交同比升7.2%，環比降1.6%；重點20城二手房日均成交同比升26.9%，環比升24.9%。2）庫存環比下降，去化周期20.3個月。16城取證庫存9681萬平，環比降0.2%，去化周期20.3個月。3）土地成交回落、溢價率回升，三線占比提高。上周百城土地供應建面6110.5萬平、成交建面1899.5萬平，環比降7.7%、降53.8%；成交溢價率5.9%，環比升3pct；其中一、二、三線成交建面分別占比4.3%、29.9%、65.8%，環比分別升1.2pct、升3.1pct、降4.3pct。

資本市場監測：1）地產債：本周境內地產債發行48.8億元，無境外地產債發行。2）地產股：本周房地產板塊下跌8.92%，跑輸滬深300（-3.29%）；當前地產板塊PE（TTM）40.8倍，估值處于近五年99.1%分位。