存量房貸利率下調(diào)政策的落地落實，對廣大購房者來說無疑是一大利好消息。那么，存量房貸利率究竟是怎么調(diào)？調(diào)多少呢？在這次存量房貸利率下調(diào)政策中，哪些房貸業(yè)務(wù)可以適用此次政策？記者采訪了中國建設(shè)銀行曲靖市分行個貸中心副總經(jīng)理楊濘。

楊濘表示，適用此次政策的房貸業(yè)務(wù)包括2024年10月25日前已經(jīng)發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，公積金組合貸款中的商業(yè)性部分，包含首套、二套以及二套以上的房貸：去年已經(jīng)調(diào)整過加減點的存量房貸也包含在內(nèi)，商用房貸款是不包含在內(nèi)的。由于重定價日的不同，不同借款人的利率在批量調(diào)整后會有所差異。2024年10月21日報出的5年期以上LPR為3.6%，假設(shè)后續(xù)保持不變，如果今年批量調(diào)整后利率是3.9%的，重定價日為次年1月1日調(diào)整的，那么本次利率調(diào)整需要等到2025年1月才能調(diào)至3.3%，對于重定價日選擇按貸款發(fā)放日對年對月調(diào)整的，那么目前調(diào)整后會有以下幾種情況。

第一種是從2023年的10月26日到2024年的2月19日，因為這個LPR的定值是4.2%，然后這批客戶在這次調(diào)整之后，它的利率就變?yōu)?.9%；第二種情況，是從2024年的2月20日到7月21日的重定價日的客戶，因為當(dāng)時的LPR是3.95%，調(diào)整之后就為3.65%；第三種情況是2024年7月22日到10月21日期間的客戶，因為當(dāng)時的LPR定價是3.85%，調(diào)整之后就是3.55%；第四種情況就是在2024年10月22號到10月25日重定價的客戶，直接享受了3.3%的利率。

楊濘表示，隨著存量房貸利率陸續(xù)重定價，絕大多數(shù)參與批量調(diào)整的存量房貸利率都將降至3.3%。那么此次存量房貸利率調(diào)整，借款人利率可降至什么水平？楊濘給記者用實例算了一筆賬：“比如客戶A，2023年11月8日在我行申請了一筆100萬元的個人住房貸款，貸款期限30年，重定價日為每年年初調(diào)整，等額本息還款法，申請時年利率為4.2%，月還4890元。至2024年10月25日存量房貸利率調(diào)整后，利率調(diào)整為3.9%，此時客戶每個月還款額降為4720元，每月大約少還了170元。等2025年1月重定價日調(diào)整后，假定2024年12月的LPR值依然為3.6%，那客戶的利率調(diào)整為3.3%，每個月的月還款額降為大概4400元，這個時候每月大概少還了320元。”

根據(jù)中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定重定價周期，取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。據(jù)了解，大多數(shù)銀行提供的重定價周期為三個選項：三個月、半年、一年。重定價周期為三個月的，每年重定價4次；重定價周期為半年的，每年重定價2次；重定價周期為一年的，每年重定價1次。但在貸款結(jié)清前，重定價周期只能調(diào)整一次。

對此，楊濘提醒：“在貸款結(jié)清前，只能有一次調(diào)整重定價周期的機會。重定價周期不一定越短越合適，在貸款利率下行周期內(nèi)，重定價周期越短，可越快享受新調(diào)低的LPR；反之，如果在貸款利率上行周期內(nèi)，重定價周期越短，將更快執(zhí)行新調(diào)高的LPR。所以建議大家綜合考慮自己的情況后慎重選擇。